隠れ区分投資家です。（隠れる理由は→隠れ区分投資家）
中古ワンルームの物件3号への次の入居者様がようやく決まりました。（→入居者募集中）
壁紙を張り替えたり、トイレに新たにウォシュレットをつけたりの内装更新＆クリーニングにかかった費用が14万円。退去から入居までの空室期間が1ヶ月ちょい。トータルで25万円ほどの支出＆機会損失に。2020年購入時からの累計でのキャッシュフローはマイナスのまま。
物件1号と2号に比べると、完全なる落ちこぼれ案件です。でも、立地と姿を気に入って購入してしまったのですから、不動産投資全体のポートフォリオの中で当面は抱えていきたいと思います。（自己判断正当化のバイアスがかかっているだけとも。。）
ただ、落ちこぼれ物件でも・・どこか可愛い。
■ 中古ワンルーム 3戸（時価 5,060万円、残債 2,730万円）
＊2022年10月査定時（→時価査定）
投資用の中古ワンルーム3戸をはじめとして、不動産を幾つか所有しています。残債も併せてですが。
不動産価格は株価のように激しく上下はしませんが、それでも足下の時価は定期的に把握する必要があると思い、お世話になっている不動産会社を通じ市場価格を毎年査定してます。
自身のB/Sに資産計上しているのは、お世話になっている不動産管理会社が手数料無しで買取してくれる価格から、安全バッファを引いたミニマムな市場価格としてます。
◇物件1号 買取 1,750万円 / 仲介価格 1,800〜1,900万円
◇物件2号 買取 1,640万円 / 仲介価格 1,700〜1,800万円
◇物件3号 買取 1,670万円 / 仲介価格 1,700〜1,800万円
昨年の査定時と比較すると買取価格が+100万円となりました。まだ不動産市場は緩く上昇基調なのでしょうか（昨年は→時価査定2021）
いますべてを売れば5,060万円、残債が2,750万円。やはり物件3号が微妙（購入価格が高くて利益が出ない）ということを除いて、トータルで考えれば、まだありかな・・と。
隠れ区分投資家です。（隠れる理由は→隠れ区分投資家）
中古ワンルームの物件3号の入居者様が契約更改を待たず退去。なんでも、気分転換に住むエリアを変えたくなったのだとか・・。コロナ禍で住まいに対する意識も変わりますよね。（同じ家賃でも郊外であれば大きな部屋に住むという選択肢もありますし）
物件3号は2020年8月に加わった新参物件ですが、これはやっぱり購入価格が高かった気がするなぁ（失敗だったかなぁ）・・と今も思っています。さらに一段の不動産相場上昇が起きれば評価も変わるかもしれませんが。
夜に退去後の空室の様子を見に行ったところ天井灯がなくて難儀しましたので、早速近所の電気屋で購入して取り付け。内覧の時に部屋が真っ暗だったら嫌ですよね。壁紙やトイレなどの内装も全て取り替えて綺麗にしますので、きっと見違えるような部屋になるはずです。
不動産投資、特に中古ワンルームへの投資は微妙な部分がありますので（かなりの詐欺的事案を含有）、積極的に他者に勧める気にはなれませんが、こうして現物の手触り感がある投資というのは面白く感じるのも事実です。
■ 中古ワンルーム 3戸（時価 4,950万円、残債 2,750万円）
＊2021年9月査定時（→時価査定）
隠れ区分投資家です。（隠れる理由は→隠れ区分投資家）
（前菜盛り合わせのように、投資も一点集中せず色々と）
都内に中古ワンルームマンション3戸と、地方に区分物件を持っています。今のところ大きな持ち出しはないですが残債はあり。（→残債を常に意識）
身近な変化では円安ですが、世界の景気が悪くなり、長らく続いた低金利が終わってくるかと思うと、変動金利の負債は出来るだけ圧縮しておきたいところ。（→変動金利上昇への気持の備え）
2020年、2021年に続き、3度目の繰上げ返済投下を実行。これで負債総額は3,000万円から2,750万円に減少。物件2号もこれで金利上昇の耐性がつきました。来年も継続して繰上げすれば完済の目処も。その次は物件1号に戻って、です。
金利負担を減らしてきたい。むしろ金利収入をもらう側を目指して泳いでいきます。
久しぶりの更新を試みる隠れ区分投資家です。（隠れる理由は→隠れ区分投資家）
（投資も一点集中せず色々な種類を）
都内に中古ワンルームマンション3戸と、地方に区分物件を持っています。今のところ大きな持ち出しはないですが残債はあり。（→残債を常に意識）
この残債というのが変動金利なんですが、いよいよ長きに渡った低金利の世界が終わりを迎えようとしているように感じます。これまで以上に繰上げ返済の価値が出てくる世界が到来です。
これまでは借りている方が得でしたが、金利上昇により返済額が上がると僅かなプラスのキャッシュフローまで消し飛びますので、繰上げ返済ペースを上げることを考えなくてはいけません。
残債額は3物件で約3,000万円。金利が1％上昇すれば年に30万円の大インパクトです。（偉いこっちゃ！）
嫌な未来から目を背けない。金利が上がることでデフレからインフレに転換して、ひょっとすると資産価値が上昇したり、給与が増えることがあるかもしれません。（ないかもしれませんが）
変動金利上昇への気持ちの備え、をまずはしっかりしておく。具体的な繰上げ返済プラン微修正も今後着手しないと。（もともと今年も繰上げ返済は行うつもりでした→繰上げ返済習慣）
かれこれ通算で15年以上、東京で賃貸暮らしをしています。では、賃貸派というかというと、近所の土地付き一戸建てのチラシなどは結構気になるタイプ。
（毎度、誰が買えるのか・・？という値付けに感じます）
6千万円、7千万円とするトンデモ価格の小さな3階建て一戸建てがニョキニョキと近所の世代交代後の跡地にも溢れていますが、あれはいらないんだよなぁ、、と思いつつ、目を転じるとマンションも供給不足で歴史的な高値圏を推移中とか。
引き続き妻の実家にほど近いエリアで生活の拠点は持ちたいので賃貸暮らしが続きそう（現実問題、買えないので）。今から10年も経てば必要な住居ニーズも変化する可能性が高いので、賃貸のまま押し通すという判断はありだと考えています。
なので、賃貸住まいはいつまでという質問には、当分が回答。
不動産はあくまで投資の一カテゴリーとして継続。ご所有の区分物件売りませんか、という連絡がよく来ますが、ローン完済してからが醍醐味なはずですので、耳を貸さないことを徹底。
資産配分をマネーフォワードMEで確認。
ざっくり、現金13%、株式11%、投資信託6%、不動産70%。
（不動産の負債は含まず）
このまま金融資産を積み増していき、最終的に金融資産（現金、株式、投資信託）と不動産を50%ずつにするのが現在の作戦。
現時点では不動産へヴィなんですが、多少なりともレバレッジを効かせた効果が出ているならば、この構成でも良かったのかもしれない・・と少し自分を納得させてます。（株式や投資信託をもっと早くから積んでいれば良かった・・という話は置いといて）
資産配分の変化も、年一ぐらいで定点観測すべきと思い早速の実行。資産配分という呼び方がイマイチキレが悪いので、カタカナにするとアセットアロケーション。
まだ呼び慣れませんが・・節目のチェックポイントは13年後の2034年と置いて、進めていきますアセットアロケーション。
アセットの中に不動産（区分所有なんで、なんちゃって不動産投資ではありますが）を置いているのがやや特徴的ともいえるので、カテゴリーとしては、不動産投資、で。
ギリギリになるのが嫌なので、今年の確定申告準備は早々に着手することとして今週末の数時間をかけて無事完了。
（一旦、関連する書類や確証を広げて整理・分別・廃棄）
8年前からMFクラウド確定申告に乗り替え、その使い勝手にはとても満足しています。レギュラーな口座でのお金の出し入れはほぼ半自動化で整理されていくので、年間で約250件ほどある仕訳作業もとても簡単。簿記2級程度の知識は出る幕なし。
昨年は中古ワンルーム3銃士の物件1号に大きく修繕費が発生したので（→内装工事で大出費）、損益計算書が自然に整いました。
給与収入からの自動徴収納税のみならず、不動産や株式投資からも収益を上げ、適切に追加で納税する。これぞ良き市民の姿。社会のフリーライダーとはなりたくないので。あ、でも、ふるさと納税などの制度は相応に活用もさせて頂いております。
今はたまたま運と機会があって納税を果たせる時間が続いておりますが、どこで何かがおかしくなるかは分かりません。うまくいく間は自分の国民としての義務はしっかり果たしていきます。
隠れ区分投資家にも年末が来ました。（→隠れ区分投資家）
都内の中古ワンルームマンション3戸と地方に区分物件を持っています。今のところ大きな持ち出しはないですが残債はまだあり。
金融資産以外に現物での資産を持つことでポートフォリオを分散構築することは面白いなと思いますが、同じだけの金額を同時期に投資信託に入れた方が結果は良かったようにも思います。
でも、自分なりに立てた仮説に向かって進めるのは遣り甲斐があります。何事も百聞は一見に如かず。
不動産投資はどうしてもキャッシュフローに目がいきがちですが、やはり投資の本質は純資産の増加があるかいなか。そういう意味では土地の価値にあまり期待出来ない区分所有には未来があるのか。。（いずれにせよ答え合わせが出来るのは未来の話）
目的：60歳以降のキャッシュフロー作り
規模：年額300万円、月額25万円（手残りベース）
ヘタレですので、60歳時点で残債はゼロにしたいなとも思っています。この点は一定の絶対額までならOK・・とどこかで考えが変わるかもしれませんが。
2021年も入居者の入れ替わり時に相当な修繕費が発生したり、建物の大規模修繕に備えて修繕積立費が上昇したり、想定を超えるマイナス要素が続き、収支は描いた通りとはならず。
でも、面白い。（ここ大事）
投資用の中古ワンルーム3戸をはじめとして、不動産を幾つか所有しています。残債も併せ。（→残債を常に意識）
不動産価格は株価のように激しく上下はしませんが、それでも足下の時価を定期的に把握する必要があると思い、お世話になっている不動産会社を通じ市場価格を毎年査定してます。
出てくるのはこの不動産会社が直接買取する価格と、仲介業者として市場で売り先を探す場合の想定価格の二つ。
不動産管理会社に直接買い取ってもらう場合は仲介手数料もかからず簡便なのですが、仲介して売り出す価格よりは200万円ぐらい低い数字となります。（仲介手数料を払っても、市場で高く買ってもらう相手を探した方が身入りは大きい）
◇物件1号 買取 1,700万円 / 仲介価格 1,750〜1,850万円
◇物件2号 買取 1,650万円 / 仲介価格 1,750〜1,850万円
◇物件3号 買取 1,600万円 / 仲介価格 1,650〜1,750万円
いますべてを叩き売れば4,950万円、残債が3,100万円、そこから税金払って・・頭金や繰上げ返済を考慮すれば・・まぁ、プラスかな、全部併せて考えれば。。。（2020年購入の3号に絞れば大きくマイナス）
狙いはキャピタルゲインではなくキャッシュフロー。そのためにも返済を加速させなくては、です。
