不動産投資、始めてしまった人は、皆プロ。（つまりアマチュア扱いで救済はしてくれない、プロだから・・と突き放される）

すると、自分もプロの不動産投資家、のはしくれなのか。

不動産Gメンの滝島さん、悪そうなお顔をしていますが笑、語り口は常に明快で、ファンです。冒頭の言葉は番組の中で心に残ったフレーズの一つ。

自分は2009年5月に不動産投資にデビューした訳ですが（→不動産投資はじめました）、初手が中古ワンルーム投資だったことは、必ずしも良い選択ではなかった（ほとんどが詐欺）と振り返ります。（幸いに全体の相場的に安かったので救われました）

そして、最初の一軒目を外さないことが肝心・・という点では、中古ワンルーム投資よりさらに以前、最初は自分が住もうかなと思って買った区分投資の一戸が、結果的に良い物件だった、これに尽きるのだと思います。（今思えばラッキー）

最近の査定で、5物件の合計の売却可能な額、引くことの残債の純資産が目標としていた金額に到達していたので、残る10年で残債をゼロにした上で、60歳以降はどうキャッシュフローを得ていくか、いずれは順次売却していくことも検討するか、というのが不動産投資の展望です。

ミドルリスク、ミドルリターンの不動産投資。今思うと本業の仕事で得た考え方や手法が割と活きているのかも。

投資全般、放置主義な気がします。

配当金狙いの個別株投資は非居住者でもあり勿論放置ですし、細々と続けている区分所有物件の不動産投資は長らく放置。

不動産投資も売却時のキャピタルゲイン狙いじゃなく、適切に維持管理をして行って残債をちょびちょび減らしながらのインカムゲイン狙いという点では、放置が正解なのかも。

足元では、物件1号、4年間を住んで頂きました借主様が4月に出て行かれる予定を立てたので募集をかけたところ次の入居者が直ぐに決まりました。良いですねぇ。

入れ替え期間が半月ほどあるので、しっかり内装メンテと室内クリーニングを管理会社にはやってもらわんと。それらも全てリモートでお任せです。暇だったら自分で物件管理もやるのでしょうが、そこは投資開始以来、管理会社にお任せしてます。

→2020年10月に物件1号について書いたことも読み返し、あれから4年が経過した簡易な財務諸表の動きを確認すると、繰上げ返済実行の機会に支払期間を短くして支払額を上げた結果、物件単体での年次キャッシュフローがマイナスとなりました。

1号はあと8年で完済予定ですが、足元の金利上昇方向を鑑みると、帰国後に早々に繰上げ返済を実行して物件単体でキャッシュフロー黒字化とすることが一案かと考えたり。

ワンルーム、流石に普段の出張時に宿泊するホテルよりは少し広いですよね。現在はリモートワーク含め自室で過ごす時間が長いのでワンルーム暮らしに近いと思います。

隠れ区分投資家です。（→隠れ区分投資家）

なぜ隠れてるかと言いますと、不動産投資という投資カテゴリーの世界では、区分投資＝マンションへの投資で成功した人は殆どおらず、特にワンルームマンション投資に手を出した99.9%の人は失敗している（ほぼ詐欺）、という見立てが散見されるため。

確かにそうかもしれない・・と思わせることが多く、出来る限り誤解を生むような発信は避けていこうと、過疎化が進む本ブログの片隅で静かにつぶやく程度を励行していく考えです。

先日、お世話になっている物件管理会社担当からのお誘いに甘えまして区分所有する物件達を久しぶりに時価査定頂きました。（中古ワンルーム3戸、ファミリー2戸、合計で5つの区分物件を所有しております）

簡易とはいえ時価査定を受けるのは約2年ぶり。不動産価格もこの期間である程度上昇していると思っていましたが、想定よりも上がっており、サクッと過去からベンチマークとしていたキリの良い数字に到達していました。

査定総額、引くことの残債で。（・・残債）　あらま。

あくまで不動産投資で狙っているのは一過性のキャピタルゲインではなく、将来のキャッシュフロー構築ですが、やっぱり嬉しい話です。（上昇相場に反応出来る物件を選べたということで）

不動産価格は今後下がるかもしれませんが、金融資産ほど激しい上下の振れ幅はなさそうにて、場合によっては資産ピークのタイミングを見直し、取り崩しの率を少し上げることも慎重に考えていこうか。（いつも考えを巡らすのは→ゼロで死ね）

年末なんで、自己点検の一環として残債がいくらあるかを確認。

▲ 2,200万円（2024年末時点）

普段は無意識に目を背けていることでも、きちんと現状は把握しないといけません。これまで15年ぐらいかけてやってみた不動産投資ですが、中古ワンルーム3戸や地方含めたファミリー物件2戸を合わせての全5物件。

中古の1棟アパートなどで大きなチャレンジをしなかったことは今では良かったと考えています。なんとなく、自分はババを引いていた気がする・・との不安があり。

繰上げ返済も断続的に実行してきた結果、不動産時価の合計に対する借入比率は20%まで下がり、10年後ぐらいの完全完済の未来が十分に見えてきました。

2019年に購入したワンルーム1戸は、生命保険がわりに繰上げ返済せずそのまま保有継続することでも良いと思っていますが（団体信用保険かかっていますし）、借金というのは精神衛生上あまりよろしくないので、今の時点では、60歳時点で不動産収益の中で最終の繰上げ返済→残債ゼロの計画としています。

逝く時は借金ゼロ、資産少々がテーマです。（→ゼロで死ね）

将来、不動産という資産はどのように手仕舞うかを考えるべきなのか、いや、なるべく手をつけるのは後回しにして、まず金融資産から取り崩していくべきなのか（相続対策の一環として？）、そんなことも、いずれ衰えた頭で考える必要はありそうです（課題がある方がボケ防止になるかも）。

賃貸物件を引き払いました。

（モノを捨てて、空っぽにするのが本当に大変でした・・）

最後に少し悩んだのが居間のカーテン。窓のサイズが少し特殊でオーダーする必要があったので入居から1ヶ月間はカーテン無しだったので日差しが入って暑くて、暑くて。

なので、管理会社が許可してくれたら次の入居者の方の一時的な利用のためにカーテンを善意で残しておこうかとも思ったのですが、あくまで原則論の現状復帰に管理会社の方が拘られました。よって、燃えるゴミで捨てて退去しました。

さらに照明器具も同様。しょうがないので照明も全て退去日に撤去しました。カーテンは確かに部屋の印象にも影響するのでわかりますけど、照明がないと客付け時にすら不便と思うので不可解です。（確かに家主提供の設備に加えると壊れた際に面倒、これも理屈は分かるのですが・・誰得？）

入居が2023年9月なので、結局ほぼ1年弱だけお世話になる形の短い期間での退去となりました。転勤が理由なので、会社員としてはやむなしです。

今回はエアコン付きの賃貸物件でしたが、その前の賃貸はエアコン無しだったので、自分で3部屋にエアコン付けて25万円。これは退去時の現状復帰で捨てました。誰得？

少しだけ不動産投資もしているので関心ある業界ではありますが、非合理的な慣習、思考停止が山ほど残っていそうです。

お世話になりました！　（またこのエリアに帰りたい）