2023年はいよいよの金利上昇も囁かれる中、警戒度を個人としては上げています。
我が家が抱える家計債務は、不動産投資のための借入。半年ごとに見直しされる変動金利で借り入れていて残額は約2,700万円。
早々に2022年後半から2023年前半で年利換算0.15%の金利上昇の通知がありました。まだ年間4万円だから良いですが、年利1%上昇すると27万円の負担アップとは、結構なインパクト。
金利上昇は直ぐに変動ローンを支払う側には反映されど、家賃収入には簡単に転嫁できませんので、このギャップを当面は家主側が飲み込み続けなくてはいけません。
低金利時にはレバレッジを効かせる観点で借り入れが推奨されてきましたが、金利が上がることで身銭を切り始めると、見方も感じ方も変わりますね。（半年前から気持ちの準備はしてましたが→変動金利上昇への気持ちの備え）
2023年も繰り上げ返済の習慣は継続です。
隠れ区分投資家です。（隠れる理由は→隠れ区分投資家）
中古ワンルームの物件3号への次の入居者様がようやく決まりました。（→入居者募集中）
壁紙を張り替えたり、トイレに新たにウォシュレットをつけたりの内装更新＆クリーニングにかかった費用が14万円。退去から入居までの空室期間が1ヶ月ちょい。トータルで25万円ほどの支出＆機会損失に。2020年購入時からの累計でのキャッシュフローはマイナスのまま。
物件1号と2号に比べると、完全なる落ちこぼれ案件です。でも、立地と姿を気に入って購入してしまったのですから、不動産投資全体のポートフォリオの中で当面は抱えていきたいと思います。（自己判断正当化のバイアスがかかっているだけとも。。）
ただ、落ちこぼれ物件でも・・どこか可愛い。
■ 中古ワンルーム 3戸（時価 5,060万円、残債 2,730万円）
＊2022年10月査定時（→時価査定）
投資用の中古ワンルーム3戸をはじめとして、不動産を幾つか所有しています。残債も併せてですが。
不動産価格は株価のように激しく上下はしませんが、それでも足下の時価は定期的に把握する必要があると思い、お世話になっている不動産会社を通じ市場価格を毎年査定してます。
自身のB/Sに資産計上しているのは、お世話になっている不動産管理会社が手数料無しで買取してくれる価格から、安全バッファを引いたミニマムな市場価格としてます。
◇物件1号 買取 1,750万円 / 仲介価格 1,800〜1,900万円
◇物件2号 買取 1,640万円 / 仲介価格 1,700〜1,800万円
◇物件3号 買取 1,670万円 / 仲介価格 1,700〜1,800万円
昨年の査定時と比較すると買取価格が+100万円となりました。まだ不動産市場は緩く上昇基調なのでしょうか（昨年は→時価査定2021）
いますべてを売れば5,060万円、残債が2,750万円。やはり物件3号が微妙（購入価格が高くて利益が出ない）ということを除いて、トータルで考えれば、まだありかな・・と。
隠れ区分投資家です。（隠れる理由は→隠れ区分投資家）
中古ワンルームの物件3号の入居者様が契約更改を待たず退去。なんでも、気分転換に住むエリアを変えたくなったのだとか・・。コロナ禍で住まいに対する意識も変わりますよね。（同じ家賃でも郊外であれば大きな部屋に住むという選択肢もありますし）
物件3号は2020年8月に加わった新参物件ですが、これはやっぱり購入価格が高かった気がするなぁ（失敗だったかなぁ）・・と今も思っています。さらに一段の不動産相場上昇が起きれば評価も変わるかもしれませんが。
夜に退去後の空室の様子を見に行ったところ天井灯がなくて難儀しましたので、早速近所の電気屋で購入して取り付け。内覧の時に部屋が真っ暗だったら嫌ですよね。壁紙やトイレなどの内装も全て取り替えて綺麗にしますので、きっと見違えるような部屋になるはずです。
不動産投資、特に中古ワンルームへの投資は微妙な部分がありますので（かなりの詐欺的事案を含有）、積極的に他者に勧める気にはなれませんが、こうして現物の手触り感がある投資というのは面白く感じるのも事実です。
■ 中古ワンルーム 3戸（時価 4,950万円、残債 2,750万円）
＊2021年9月査定時（→時価査定）
隠れ区分投資家です。（隠れる理由は→隠れ区分投資家）
（前菜盛り合わせのように、投資も一点集中せず色々と）
都内に中古ワンルームマンション3戸と、地方に区分物件を持っています。今のところ大きな持ち出しはないですが残債はあり。（→残債を常に意識）
身近な変化では円安ですが、世界の景気が悪くなり、長らく続いた低金利が終わってくるかと思うと、変動金利の負債は出来るだけ圧縮しておきたいところ。（→変動金利上昇への気持の備え）
2020年、2021年に続き、3度目の繰上げ返済投下を実行。これで負債総額は3,000万円から2,750万円に減少。物件2号もこれで金利上昇の耐性がつきました。来年も継続して繰上げすれば完済の目処も。その次は物件1号に戻って、です。
金利負担を減らしてきたい。むしろ金利収入をもらう側を目指して泳いでいきます。
