投資用の中古ワンルーム3物件を保有しています。（詳しくは・・→ワンルームマンション投資の現状を自己分析）

正確には金融機関がそれぞれ抵当権をつけておりますので完全な所有ではなく、ローンを完済出来たら順次物件が自分のものになり、ようやく家賃収入からのキャッシュフロー が生まれる予定。これを出来るだけ早く実現したい。

そのためには残債を常に意識すること。借金があると思えば返したくもなるので。

■ 残債総額・・3,100万円

桃鉄だったら夏の青いマス目に止まれば直ぐに解消できそうな借金レベルですが、現実世界では、ワンルームの家賃収入からノロノロ返していては当分終わらない大金。計画的且つ継続的な繰上げ返済が必要です。

◇                             残債         （購入時期〜当初借入額）
◇物件1号・・800万円（2009年6月〜1,440万円）
◇物件2号・・540万円（2009年6月〜1,330万円）
◇物件3号・・1,760万円（2020年8月〜1,800万円）

繰上げ返済の1回目、2回目を物件2号に投下したので現在はこんな内訳です。そもそもスタート時の借入金額も微妙に違う。

ざっくりした計算では、毎年200万円前後、あと12回の繰上げ返済実行で2034年にほぼ完済出来るはず。あとは絵に描いた餅とならぬように必死でタネ銭をかき集めて実行できるかどうか。

（カツカレーを計画的に食べるにはバランス感覚が必要）

投資信託の定期積み立て、個別株の買い増しと並行して、残債の繰上げ返済を同時進行させるというバランス感覚を。

2009年5月に不動産投資の世界についつい飛び込みました。（→不動産投資はじめました）個別株への投資の才能はないと思ったから。

（コメダのモーニングセット、無料と言われるとついトースト）

都内の中古ワンルーム2戸を買うところからはじめたのですが、今振り返ると、ワンルーム投資を含むマンション（区分所有）への投資って微妙・・というか、ほとんどの場合は失敗。

新築ワンルーム投資は全て失敗とすると、中古ワンルーム投資は購入したタイミングが良ければ、物件価格次第では、ということになりますが、これもお勧めできるかというと厳しい。

最初の1戸を現金購入したり、頭金を多くしたり、せっせと繰上げ返済することで自分の資産にして、次の1戸への返済原資に出来れば成功確率は僅かに上がると思うのですが、殆どの人はこれを行わない、行えない。

自分も購入から10年近く放置プレイをしてしまった後、2020年からようやく繰上げ返済を開始して（→初繰上げ返済）、25年のプロジェクトに再始動かけています。

思い返すと繰上げ返済は2009年や2010年から即時実行するはずだったのですが、2010年に結婚することを決め、生活防衛資金を貯めることを優先してました。（貯まったのは2012年・・→生活防衛資金6ヶ月分のチャージ完了）

あの時の自分に会えたら、生活防衛資金を貯めること、繰上げ返済を進めること、両方に同時に着手することをアドバイスしたい（でも今日が人生で一番若い日！）。

そもそも中古ワンルーム投資をしない・・という選択肢もありましたが、これはこれでプロセスを楽しめているので、大失敗とならなければ良いかと自分では整理。（投資は全て自己責任）

しかし、不動産投資歴13年・・とは、とても胸を張っては言えませんね。（そういう意味では株式投資も22年ぐらいで。。。）

毎年6月末は固定資産税が怒涛の勢いで引き落とされる瞬間。全て一年分を一括引き落とし設定にしているので。

PayPayで支払いすると0.5%〜1.5%のPayPayボーナスが付与されるというお得情報もありましたが、せっかく市区ごとに引き落とし設定をしているのを改めて変える方が面倒にて、そこは無視。

出来るだけ不動産投資に関連する支払いは自動化していくのが理想です。日々のリアル物件管理は管理会社にお任せで。帳簿関連はやはり自分でやるのが楽しいので、ここはマネーフォワードのクラウド確定申告を使って定期的に時間を割いてます。

帳簿を付けながらあらためて感じるのは、家賃としての収入は途切れることはあっても、固定資産税や管理費などの支出は途切れることがないので実際の投資リターンはなかなか描いた通り（最大）には至らないという当たり前の事実。

今回おおよそ40万円の固定資産税を払いましたが、これは来年も再来年も間違いなく忘れずに請求されます。収入の方は保証がないながら。That’s 不動産投資。

借り入れのレバレッジと若干の投資リターンの高さがなければ、キャッシュフローを求める場合でも高配当株投資一択かもなぁ、と最近では思ったりしてます。

昨年6月に続いて2回目の繰上げ返済を実施。（→初繰上げ返済〜中古ワンルーム投資）

（不動産投資用口座でお世話になってます）

2020年の初繰上げ返済では期間短縮で59歳までの完済設定として60歳以降のキャッシュフロー創出をプラン。今回の繰上げ返済では期間はそのままに、物件2号の月々の支払額を減じることに。

なお、中古ワンルーム投資については、玉石混淆というか、ほとんど石のぼったくり投資詐欺の話が多いですし、足元では不動産価格が高すぎて魅力があるとはいえないので、人には勧めない立場です。（→ワンルームマンション投資の現状を自己診断）

自己診断を見直すと、2020年8月の物件3号の追加購入はいらんかった・・ということでもありますが、これは投資全体のポートフォリオの中で考えて飲み込むことにしようと今は考えています。（物件の立地に惚れ込んでいることもあり）

手元の余剰資金の一部を繰上げ返済に回すのは、金利分の将来に向けた複利運用と同義。今回の場合は現在の変動年利1.96%での繰上げ返済額での運用を今確定させたことに。

同じペースと仮定すると、あと13年、毎年繰上げ返済していくと60歳で残債がゼロとなり、予定した不動産投資からのキャッシュフロー額が実現（するかも）。そう、繰上げ返済も習慣で。

定期的に「ご所有のワンルーム売りませんか？」という連絡が入ります。皆さん、あの手この手で連絡先を突き止めてくるのが驚きです。

多くの方達は「ご所有の物件の購入に興味があるお客様がいるので仲介させて下さい・・値段だけでも提示させて下さい・・」というアプローチなんですが、私の経験の範囲内の数十件ですと、ほぼほぼ相場より少し低い買い取り価格をぶつけてきます。

安く仕入れたい物アゲ業者の方にとっては勿論、仲介する立場の場合でも、出来るだけ物件を安く仕入れる方が、簡単に利益を乗せたり、仲介する販売先を見つけられるので楽勝ですね。

完全に情報の非対称性というか、直近の売買相場を把握してないけどキャッシュニーズが急ぎであるオーナーをカモにしようとかかってくるので、本当に売りたい場合は徹底した相見積もりとリアルな相場の把握が重要と思います。

登記情報から金融機関に対する残債を想定し、この売却価格なら、ちょっとはプラス、あるいは少しのマイナスになるから・・まぁ精算して良いかな、と思えそうな下限の値段を探りながら提示してくる姿勢が丸見え。

こうして、安く仕入れて高く売ることで儲ける仕事を生業とする皆さんをただ否定は出来ませんけど、それはプロ同士でやって欲しいですし、基本カモを探す世界とは距離を取りたい。

所有する中古ワンルーム3戸については、次のカモを探すタネ物件とせずに、このまま最後まで出口戦略を超遠景にとって（何なら物件を看取るまで）、この投資の成否を自分の人生を通じて確認しようと思います。

先日、法務局に初めて足を運んで、登記の住所変更手続きと抵当権抹消の手続きをやってきました。

（何となく地味な佇まいの法務局）

一連の手続きは司法書士に頼まなくてはいけないものかと思っていましたが、別に個人で手続きしても良く、手順を確認すると実に簡単そうだったので自分でやってみました。司法書士に依頼した場合の報酬2万円ぐらいも節約となりそうでもあり。

抵当権抹消手続きをするために、自分の場合は登記名義人の住所変更手続きがまず必要で、そのために戸籍の付票を区役所で事前にゲット。予め用意した登記申請書にその場で買った印紙をポンポンと貼り付け、住所変更と抵当権抹消の登記申請書をまとめて提出。印鑑登録証明書も一応持参しましたが、こちらは不要でした。

（提出書類が間違っていなければ、登記完了証と登記識別通知書が後日届くらしいです）

申請書式は法務局のHPからダウンロードして手元のPCで作れば良いですし、ネットで手順を確認しても小一時間で出来る作業。一番面倒なところが法務局への提出でしたが、これも窓口はガラガラで一瞬でした。

でも、こういう事務作業が苦手な人は苦手なんだろうなぁ、、とも。税務署への確定申告や一連の手続きも同じですが、こうしたことが苦になるのであれば士業のプロの手を借りれば良いですし、なんとも感じないのであれば自分でやる方が簡便だし勉強になります。自分は確実に楽しんでいる方です。。

隠れ区分投資家です。なぜ隠れているのかというと・・ぼったくり投資の片棒は担ぎたくないため。。（→隠れ区分投資家）

不動産投資については、ワンルーム3戸を含む5件の区分物件を都内と地方で細々実行中ですが、全体としては幸いにプラスで推移しているものの、2020年に購入したワンルーム1戸は間違いなく採算の悪い問題児。（詳しくは・・→ワンルームマンション投資の現状を自己診断）

本棚の一段は不動産投資関連です。この一列の3倍ぐらいの量を購入して、イマイチだったり、自分が目指さなそうなスタイルの投資本はブックオフ送りに。（→不動産投資のための濫読①）

現在の不動産投資市場は加熱し過ぎというか、物件価格が高過ぎてどれも採算が悪いと思うので、自分のリスク資産のポートフォリオを考えつつ次の作戦を練る時期と考えています。

そういうわけで不動産投資の今後の方針は・・新規投資は当分は見送り、既存物件の投資効率改善を検討の優先に。

一方で金融投資の方は、インデックスの積立投資は継続しつつ、株価暴落の局面を想定して高配当株投資のためのタネ銭（キャッシュ）をチャージ、です。

方針は環境の変化と共に見直すので、2021年6月時点ということで備忘メモ。

投資ポートフォリオの中での現物資産、中古ワンルーム三銃士。

2009年の購入以来の優等生であった物件1号の借主さんがとうとう退去。12年間も住んで頂き有難うございました。

しかし、これまで内装工事や設備更新をしてこなかった分が今回まとめて発生。クロスはほぼ全面を張り替え、エアコンやトイレを完全交換するなど費用が嵩んで総額64万円が発生。

（クロスや床を一新しました）

退去者負担で敷金などで24万円は負担頂いたものの大家負担は40万円。家賃にして5ヶ月分弱ですので痛い出費です。

（エアコンとトイレも新品に、次の方はラッキー）

内装工事を完了させるのに時間を要したので、次の入居者が決まるまでほぼ2ヶ月が空いてしまい家賃収入も2ヶ月の機会損失。お世話になっている管理会社の段取りは今回はイマイチだった気がします。（確かにコロナもある中での繁忙期ではありましたが）

これで物件1号の2021年の予想キャッシュフローは大きくマイナス。累積キャッシュフロー もプラス100万円に後退です。残債については何度か繰り上げ返済を投下して8年後に完済予定。

区分投資についてはこれ以上手を広げない方針に転換しており、今あるものをプラスのままやり切ることに全集中です。（特にワンルームは新築は勿論、中古についても買った瞬間にアウトなものが多数ありますので要注意です。。）

どうも、隠れ区分投資家です。。（→隠れる理由は）

不動産投資の中でも、区分所有（マンションへの投資）はほぼほぼうまくいかない（詐欺まがいも多い）・・というリベ大をはじめとする皆さんの主張に同意しています。というのも自分が既に区分所有のワンルームマンションを3つ持っていて、日々難しさを体感しているためです。

今は、このまま力押しでローン完済までやり切るか、あるいはどこかのラインを失敗と見做し撤退するか・・というプランAとBを並べて脳内検討中です。

簡単に自己診断を書き出しますので、何かの参考になれば。

■ ワンルーム3戸（築20年弱、1K、風呂トイレ別、22m2ほど）
■ 購入時期は、1号が2009年、2号が2009年、3号が2020年
■ 購入価格は、1,580万円、1,450万円、2,000万円（諸費用含）
■ 時価は各戸、1,600〜1,700万円（2020年夏調べ）

この実績を見ての振り返りは、3号は時価1,600〜1,700万円ほどの物件を2,000万円で昨年買ってしまったなぁ・・というもの。（2009年は時価1,200万円ぐらいの物件を1,500万円で買っていますが、相対的な表面利回りは今より良い時期）

■ ローン残債　合計3,400万円（内訳は800+800+1,800）
■ 自己投下資金　累積660万円（頭金＋繰上返済）

■ 年間家賃収入 約300万円（あくまで最大）
■ 2019年までの平均手残り＋30万円（税前）
■ 2020年以降の予想手残り▲30万円（税前）
■ 2009年〜2020年の累積キャッシュフロー  ＋280万円（税前）

2020年に初めての繰り上げ返済を実行し、その際に2009年に購入した1号と2号の返済期間をそれぞれ数年短縮して毎月の支払額を増やしてみました。その結果プラスで推移していたキャッシュフローがマイナスに（意図的に）。

後日、キャッシュフローがマイナスとなる投資などあり得ないよね・・というリベ大の当たり前の考え方も噛み締めて、確かにそうだよなぁ・・と思い、繰り上げ返済によって期間を前倒しするのではなく、期間はそのままに毎月の支払額を下げるべきだったかな・・と反省。（期間を減らす方が元金総額は減りますが）

現時点までの累積キャッシュフロー実績はプラス、3戸目を除けば購入価格より時価もちょい上ですが、売却時に発生する不動産譲渡税を考えると能天気にプラスとは言えない状況。

よって中古ワンルーム3戸に限って言えば、今のところ大失敗とは言えないが（幸いに）、成功していると言えないのが現時点での自己診断です。果たしてどうでしょうか。

確実にプラスと言えるのは2009年度分から自分で確定申告をするようになり色々と実践勉強になったこと。ここは間違い無く価値があった。その上で思うことは、

■ くれぐれも自分で負いきれないリスク（借金）は負わないこと
■ ワンルーム投資は新築は勿論、中古も儲かるとは思わないこと

しばらくは不動産市況も割高が続きそうなので、中古の戸建て情報などを横目で眺めつつ、インデックス（積立投信）や高配当株での資産形成に今はより注力していくつもりです。

先日お金周りのリテラシーをあげたいと思いリベ大入学、これまで以上に過去動画やブログ記事を参考に学ばせてもらってます。

そんな中で不動産投資については色々なやり方があるが、区分投資（マンション）で成功した人は殆どいなく、特にワンルーム投資に手を出した99.9%の人は失敗している（殆ど詐欺）。よって全く推奨はできない・・と強く警鐘されております。

そのため・・自分が区分投資をしている・・とは、リベ大コミュニティの方の前ではとても口に出せないよね・・と思っています。（まだ一言も発してません）

確かに投資用の不動産価格が高騰する中、甘い言葉で新築や割高な中古ワンルームを売りつけるカモを探している不動産営業マン達が世に溢れていること、昨年からの活動再開で嫌というほど身に染みており、安易に中古ワンルームマンション投資に魅力があるような発信をすべきではない、、とあらためて考えています。

自分自身、都内の中古ワンルーム3戸に取り組んでみて、簡単に利益（安定的なキャッシュフロー）が取れる構造にはなっていないことを体感中ですし。

ということで、今は隠れキリシタンならぬ、隠れ区分投資家。

自分なりに、ここをもっとうまくやれば、あるいはこの時期を乗り切ることが本当に出来れば・・面白くなる・・という仮説を持っていますが、今は小さく静かに継続しています。

■ ワンルーム3戸（物件時価4,500万円）
■ ローン残債 3,400万円

・・・これまでの投資結果の自己診断も改めてやってみます。