かれこれ通算で15年以上、東京で賃貸暮らしをしています。では、賃貸派というかというと、近所の土地付き一戸建てのチラシなどは結構気になるタイプ。

（毎度、誰が買えるのか・・？という値付けに感じます）

6千万円、7千万円とするトンデモ価格の小さな3階建て一戸建てがニョキニョキと近所の世代交代後の跡地にも溢れていますが、あれはいらないんだよなぁ、、と思いつつ、目を転じるとマンションも供給不足で歴史的な高値圏を推移中とか。

引き続き妻の実家にほど近いエリアで生活の拠点は持ちたいので賃貸暮らしが続きそう（現実問題、買えないので）。今から10年も経てば必要な住居ニーズも変化する可能性が高いので、賃貸のまま押し通すという判断はありだと考えています。

なので、賃貸住まいはいつまでという質問には、当分が回答。

不動産はあくまで投資の一カテゴリーとして継続。ご所有の区分物件売りませんか、という連絡がよく来ますが、ローン完済してからが醍醐味なはずですので、耳を貸さないことを徹底。

資産配分をマネーフォワードMEで確認。

ざっくり、現金13%、株式11%、投資信託6%、不動産70%。
（不動産の負債は含まず）

このまま金融資産を積み増していき、最終的に金融資産（現金、株式、投資信託）と不動産を50%ずつにするのが現在の作戦。

現時点では不動産へヴィなんですが、多少なりともレバレッジを効かせた効果が出ているならば、この構成でも良かったのかもしれない・・と少し自分を納得させてます。（株式や投資信託をもっと早くから積んでいれば良かった・・という話は置いといて）

資産配分の変化も、年一ぐらいで定点観測すべきと思い早速の実行。資産配分という呼び方がイマイチキレが悪いので、カタカナにするとアセットアロケーション。

まだ呼び慣れませんが・・節目のチェックポイントは13年後の2034年と置いて、進めていきますアセットアロケーション。

アセットの中に不動産（区分所有なんで、なんちゃって不動産投資ではありますが）を置いているのがやや特徴的ともいえるので、カテゴリーとしては、不動産投資、で。

ギリギリになるのが嫌なので、今年の確定申告準備は早々に着手することとして今週末の数時間をかけて無事完了。

（一旦、関連する書類や確証を広げて整理・分別・廃棄）

8年前からMFクラウド確定申告に乗り替え、その使い勝手にはとても満足しています。レギュラーな口座でのお金の出し入れはほぼ半自動化で整理されていくので、年間で約250件ほどある仕訳作業もとても簡単。簿記2級程度の知識は出る幕なし。

昨年は中古ワンルーム3銃士の物件1号に大きく修繕費が発生したので（→内装工事で大出費）、損益計算書が自然に整いました。

給与収入からの自動徴収納税のみならず、不動産や株式投資からも収益を上げ、適切に追加で納税する。これぞ良き市民の姿。社会のフリーライダーとはなりたくないので。あ、でも、ふるさと納税などの制度は相応に活用もさせて頂いております。

今はたまたま運と機会があって納税を果たせる時間が続いておりますが、どこで何かがおかしくなるかは分かりません。うまくいく間は自分の国民としての義務はしっかり果たしていきます。

隠れ区分投資家にも年末が来ました。（→隠れ区分投資家）

都内の中古ワンルームマンション3戸と地方に区分物件を持っています。今のところ大きな持ち出しはないですが残債はまだあり。

金融資産以外に現物での資産を持つことでポートフォリオを分散構築することは面白いなと思いますが、同じだけの金額を同時期に投資信託に入れた方が結果は良かったようにも思います。

でも、自分なりに立てた仮説に向かって進めるのは遣り甲斐があります。何事も百聞は一見に如かず。

不動産投資はどうしてもキャッシュフローに目がいきがちですが、やはり投資の本質は純資産の増加があるかいなか。そういう意味では土地の価値にあまり期待出来ない区分所有には未来があるのか。。（いずれにせよ答え合わせが出来るのは未来の話）

目的：60歳以降のキャッシュフロー作り
規模：年額300万円、月額25万円（手残りベース）

ヘタレですので、60歳時点で残債はゼロにしたいなとも思っています。この点は一定の絶対額までならOK・・とどこかで考えが変わるかもしれませんが。

2021年も入居者の入れ替わり時に相当な修繕費が発生したり、建物の大規模修繕に備えて修繕積立費が上昇したり、想定を超えるマイナス要素が続き、収支は描いた通りとはならず。

でも、面白い。（ここ大事）

投資用の中古ワンルーム3戸をはじめとして、不動産を幾つか所有しています。残債も併せ。（→残債を常に意識）

不動産価格は株価のように激しく上下はしませんが、それでも足下の時価を定期的に把握する必要があると思い、お世話になっている不動産会社を通じ市場価格を毎年査定してます。

出てくるのはこの不動産会社が直接買取する価格と、仲介業者として市場で売り先を探す場合の想定価格の二つ。

不動産管理会社に直接買い取ってもらう場合は仲介手数料もかからず簡便なのですが、仲介して売り出す価格よりは200万円ぐらい低い数字となります。（仲介手数料を払っても、市場で高く買ってもらう相手を探した方が身入りは大きい）

◇物件1号　買取 1,700万円 / 仲介価格 1,750〜1,850万円
◇物件2号　買取 1,650万円 / 仲介価格 1,750〜1,850万円
◇物件3号　買取 1,600万円 / 仲介価格 1,650〜1,750万円

いますべてを叩き売れば4,950万円、残債が3,100万円、そこから税金払って・・頭金や繰上げ返済を考慮すれば・・まぁ、プラスかな、全部併せて考えれば。。。（2020年購入の3号に絞れば大きくマイナス）

狙いはキャピタルゲインではなくキャッシュフロー。そのためにも返済を加速させなくては、です。