投資用の中古ワンルーム3物件を保有しています。（詳しくは・・→ワンルームマンション投資の現状を自己分析）

正確には金融機関がそれぞれ抵当権をつけておりますので完全な所有ではなく、ローンを完済出来たら順次物件が自分のものになり、ようやく家賃収入からのキャッシュフロー が生まれる予定。これを出来るだけ早く実現したい。

そのためには残債を常に意識すること。借金があると思えば返したくもなるので。

■ 残債総額・・3,100万円

桃鉄だったら夏の青いマス目に止まれば直ぐに解消できそうな借金レベルですが、現実世界では、ワンルームの家賃収入からノロノロ返していては当分終わらない大金。計画的且つ継続的な繰上げ返済が必要です。

◇                             残債         （購入時期〜当初借入額）
◇物件1号・・800万円（2009年6月〜1,440万円）
◇物件2号・・540万円（2009年6月〜1,330万円）
◇物件3号・・1,760万円（2020年8月〜1,800万円）

繰上げ返済の1回目、2回目を物件2号に投下したので現在はこんな内訳です。そもそもスタート時の借入金額も微妙に違う。

ざっくりした計算では、毎年200万円前後、あと12回の繰上げ返済実行で2034年にほぼ完済出来るはず。あとは絵に描いた餅とならぬように必死でタネ銭をかき集めて実行できるかどうか。

（カツカレーを計画的に食べるにはバランス感覚が必要）

投資信託の定期積み立て、個別株の買い増しと並行して、残債の繰上げ返済を同時進行させるというバランス感覚を。

2009年5月に不動産投資の世界についつい飛び込みました。（→不動産投資はじめました）個別株への投資の才能はないと思ったから。

（コメダのモーニングセット、無料と言われるとついトースト）

都内の中古ワンルーム2戸を買うところからはじめたのですが、今振り返ると、ワンルーム投資を含むマンション（区分所有）への投資って微妙・・というか、ほとんどの場合は失敗。

新築ワンルーム投資は全て失敗とすると、中古ワンルーム投資は購入したタイミングが良ければ、物件価格次第では、ということになりますが、これもお勧めできるかというと厳しい。

最初の1戸を現金購入したり、頭金を多くしたり、せっせと繰上げ返済することで自分の資産にして、次の1戸への返済原資に出来れば成功確率は僅かに上がると思うのですが、殆どの人はこれを行わない、行えない。

自分も購入から10年近く放置プレイをしてしまった後、2020年からようやく繰上げ返済を開始して（→初繰上げ返済）、25年のプロジェクトに再始動かけています。

思い返すと繰上げ返済は2009年や2010年から即時実行するはずだったのですが、2010年に結婚することを決め、生活防衛資金を貯めることを優先してました。（貯まったのは2012年・・→生活防衛資金6ヶ月分のチャージ完了）

あの時の自分に会えたら、生活防衛資金を貯めること、繰上げ返済を進めること、両方に同時に着手することをアドバイスしたい（でも今日が人生で一番若い日！）。

そもそも中古ワンルーム投資をしない・・という選択肢もありましたが、これはこれでプロセスを楽しめているので、大失敗とならなければ良いかと自分では整理。（投資は全て自己責任）

しかし、不動産投資歴13年・・とは、とても胸を張っては言えませんね。（そういう意味では株式投資も22年ぐらいで。。。）

毎年6月末は固定資産税が怒涛の勢いで引き落とされる瞬間。全て一年分を一括引き落とし設定にしているので。

PayPayで支払いすると0.5%〜1.5%のPayPayボーナスが付与されるというお得情報もありましたが、せっかく市区ごとに引き落とし設定をしているのを改めて変える方が面倒にて、そこは無視。

出来るだけ不動産投資に関連する支払いは自動化していくのが理想です。日々のリアル物件管理は管理会社にお任せで。帳簿関連はやはり自分でやるのが楽しいので、ここはマネーフォワードのクラウド確定申告を使って定期的に時間を割いてます。

帳簿を付けながらあらためて感じるのは、家賃としての収入は途切れることはあっても、固定資産税や管理費などの支出は途切れることがないので実際の投資リターンはなかなか描いた通り（最大）には至らないという当たり前の事実。

今回おおよそ40万円の固定資産税を払いましたが、これは来年も再来年も間違いなく忘れずに請求されます。収入の方は保証がないながら。That’s 不動産投資。

借り入れのレバレッジと若干の投資リターンの高さがなければ、キャッシュフローを求める場合でも高配当株投資一択かもなぁ、と最近では思ったりしてます。

昨年6月に続いて2回目の繰上げ返済を実施。（→初繰上げ返済〜中古ワンルーム投資）

（不動産投資用口座でお世話になってます）

2020年の初繰上げ返済では期間短縮で59歳までの完済設定として60歳以降のキャッシュフロー創出をプラン。今回の繰上げ返済では期間はそのままに、物件2号の月々の支払額を減じることに。

なお、中古ワンルーム投資については、玉石混淆というか、ほとんど石のぼったくり投資詐欺の話が多いですし、足元では不動産価格が高すぎて魅力があるとはいえないので、人には勧めない立場です。（→ワンルームマンション投資の現状を自己診断）

自己診断を見直すと、2020年8月の物件3号の追加購入はいらんかった・・ということでもありますが、これは投資全体のポートフォリオの中で考えて飲み込むことにしようと今は考えています。（物件の立地に惚れ込んでいることもあり）

手元の余剰資金の一部を繰上げ返済に回すのは、金利分の将来に向けた複利運用と同義。今回の場合は現在の変動年利1.96%での繰上げ返済額での運用を今確定させたことに。

同じペースと仮定すると、あと13年、毎年繰上げ返済していくと60歳で残債がゼロとなり、予定した不動産投資からのキャッシュフロー額が実現（するかも）。そう、繰上げ返済も習慣で。

定期的に「ご所有のワンルーム売りませんか？」という連絡が入ります。皆さん、あの手この手で連絡先を突き止めてくるのが驚きです。

多くの方達は「ご所有の物件の購入に興味があるお客様がいるので仲介させて下さい・・値段だけでも提示させて下さい・・」というアプローチなんですが、私の経験の範囲内の数十件ですと、ほぼほぼ相場より少し低い買い取り価格をぶつけてきます。

安く仕入れたい物アゲ業者の方にとっては勿論、仲介する立場の場合でも、出来るだけ物件を安く仕入れる方が、簡単に利益を乗せたり、仲介する販売先を見つけられるので楽勝ですね。

完全に情報の非対称性というか、直近の売買相場を把握してないけどキャッシュニーズが急ぎであるオーナーをカモにしようとかかってくるので、本当に売りたい場合は徹底した相見積もりとリアルな相場の把握が重要と思います。

登記情報から金融機関に対する残債を想定し、この売却価格なら、ちょっとはプラス、あるいは少しのマイナスになるから・・まぁ精算して良いかな、と思えそうな下限の値段を探りながら提示してくる姿勢が丸見え。

こうして、安く仕入れて高く売ることで儲ける仕事を生業とする皆さんをただ否定は出来ませんけど、それはプロ同士でやって欲しいですし、基本カモを探す世界とは距離を取りたい。

所有する中古ワンルーム3戸については、次のカモを探すタネ物件とせずに、このまま最後まで出口戦略を超遠景にとって（何なら物件を看取るまで）、この投資の成否を自分の人生を通じて確認しようと思います。