ソニーからお金を借りるために審査されるなんて、初めてのソニーグループとの向き合い方だなぁと。ここまでの主な接点はゲーム関係ぐらいのPSユーザーです。生保とか銀行には縁がなく。
流石にスルガ銀行の騒ぎもあったので審査はかなり慎重に進められるよう業界全体が変わっている印象を受けます。やたらめったら審査の必要書類も多いですし、あれこれ深堀りした質問も。
約10年前にスタートしたプロジェクトですが（→不動産投資はじめました）、10年間、毎年100万円の繰上げ返済を怠らなければ今頃2戸も完済間近だっただろうな、、と思いつつ再始動します。
6月中に固め読みした不動産投資のための濫読まとめは今回が最終回。（→その①、→その②）
最後は自分がはじめた中古ワンルームマンション投資なんですが、なかなかこれだ！という良い本に当たりません（笑）。
お世話になっている不動産管理会社の社長の本。管理会社が大事ですよ・・という自社管理営業への誘導ツールです。
もちろん信頼出来る管理会社に物件を任せることは非常に大事です。不動産もプリンターと一緒で、本体ではなくトナー販売で永続的に儲けるモデルとして捉えられるというのは素晴らしい視点。中古ワンルームをコツコツと増やす手法についてはかなり細かく説明があります。最初に無借金の中古ワンルーム2戸が天から降ってくるといいんだね、、とは感じますが。（最初の1戸、2戸がいちばん難しいところ）
表紙がやたらと暗いのですが・・中身はバランスの取れている一冊。こちらも中古ワンルームマンションを販売される社長さんの本なのでポジショントークといえばそうなんですが、自社宣伝は煩くはありません。定年後に年収500万円前後の家賃収入を得るためには1億円前後の資産が必要です、というあたりのシュミレーションはかなりアバウトですが、目標管理や運用記録の勧めについてなど幾つか大事な学びがありました。
じゃあ、中古ワンルームマンション投資で上手くいっている方の著者は？ということで行き当たったのがこちらの左2冊。
芦沢さんはサラリーマン大家として24年かけて区分57室を現金で購入していったという素晴らしい実績の方。スタートが1996年で諸々と投資環境は違うものの、その手法は徹底しており個人としての戦略に溢れているなぁと思います。ターゲットを1990年前後の築古で狭小の割安物件に絞っており、自主管理をされていることなどこだわりを感じます。株もしっかりとやられており、その堅実投資ぶりを尊敬します。
台場さんは愛知在住ながら、都心に15戸（室）の中古ワンルームマンション投資の実績がある先輩サラリーマン大家さん。お考えになる投資の鉄則の一番が身に染みました。曰く、「本当に儲かる話は、個人的に十分儲かるまでは人に話すことはない。特にサラリーマンは定年退職するまでは自分が行っている投資について何も語らない。」・・はい、その通りだと思います。。
3冊目については不動産投資コンサル会社の社長さんの著作。確かに中古ワンルームを再販業者から買うべきか、物上げ業者から仲介で買うべきか、は一つの選択肢かもしれません。
あとはその他大勢の本は以下。
6月だけで不動産投資にまつわる本が28冊の固め読み。トンデモ本も含めて不動産投資関連本を読むのが新たな趣味となりそう。
6月の読書ログ集計に追加しときます。
■ 28冊（2020年6月）
■ 113冊（2020年累計）
■ 2,405冊（30〜45歳）
前回からの続き。
まずは、不動産投資の幅を感じるのにお勧めな2冊がこちら。
著者の小嶌さんがとにかく破天荒にて、読み物として面白いです。ご自身が進んでいった方向が100万円以下で買った廃屋同然の物件をリフォームする廃屋再生投資ですが、これはなかなかハードルが高い選択肢だと思います。だからこそ成功した時にはハイリターンになりえるのだとも納得。
いずれ自分も現金でボロい戸建てやアパートを購入し再生に取り組んでみたい・・とバケットリストに放り込みました。
こちらは廃屋どころか空き地。著者の加藤さんは現金で買った更地を賃貸に出す・・というとんがった不動産投資の境地にたどり着枯れました。勿論、一軒家やアパート、商業ビルを複数所有されており、更地だけで最初からやっていける訳ではないです。文章が面白いのでもう一冊ぐらい他著作を買ってみます。
幾つか反対意見、不動産投資ってどうなの？そもそもやめた方がいいんじゃない？という意見も傾聴。
新築シェアハウスのかぼちゃの馬車で名を馳せたスマートデイズが民事更生法を申請したのは2018年4月。被害者の中には不動産投資経験者が結構な数含まれており他人事ではなくゾッとしました。高値づかみ、サブリースの罠など不動産ならぬ負動産の特徴が満載です。
その他、あまり特筆すべき点を感じず、おすすめには至らない濫読本達はタイトルだけログしときます。
ふんどし王子の著作は面白かったかも。きっとセミナーなどで聞いたら魅力的な方なのでしょうね。不動産投資である程度成功したら今度は著作やセミナーで稼ぐという流れが一つ確立していることも分かりました。でも、それって投資としては再現性低いですよね。
別に人生一発逆転の投資を求めているのではないので。（→ラストのワンルーム投資編に続く）
5月下旬に不動産投資への興味を再び引き立てるきっかけがあり、6月はその興味を存分に満たすべく不動産投資本を濫読投下。
「もふもふ不動産」のもふさんお勧めから幾つか手に取ってみました。結果的にこれが後から振り返ってもオススメ本でした。
著者の鈴木さんは2013年に地方でRC一棟マンションを購入されたところから不動産投資開始。丁寧に基本から不動産投資にまつわるイロハを整理してくれており、教科書と呼ぶにふさわしい内容。自己資金を物件価格の20%程度は必要と考えられているところなどに堅実さを感じます。
こちらも良本。ただ最初から一棟アパートです、と言い切る流れに乗れるかどうか。安定しているからといって20年かけて都心で区分所有のワンルームマンション数戸手に入れて、無借金で年間家賃収入300万円が出来て良かったね・・と言えますか？という整理。（別にそれでもいい気がするけど、、）
著者の石原さんが見つけられたような利回り20%以上の地方か都心の築古アパートが見つけられるか、という再現性が気になります。ただ、投資を始める前にまず戦略目的を策定すべしとなどの重要なキーワードは満載。なんとなく始めたことがうまくいくはずはありません。
著者の田中さんの投資の軌跡が物件の積算価格の重要さの理解につながる良本。地元への集中投資から地方に進出されていく経緯などターゲットをどう置くのかという戦略立案で学び多し。
こちらは中古ではなく新築のアパートやRCマンション一棟投資を勧める本。内容の書き振りは丁寧かつ誠実な印象を受けます。中古の区分ワンルームや戸建てについては、レバレッジが効かずあまり儲からないのでお勧めしないが、損をした時の影響も比較的少ないので慎重にやりたい人はそれでも良い、との記述あり。
税理士の著者がキャッシュフローに拘って整理した一冊。後半では法人化や消費税還付まで解説されていますが、自分にはまだ関係のない話のようです。前半が非常に示唆にとんでおり面白いのでお勧めです。
まずは不動産投資本濫読の入り口として一棟投資に特に興味がある方に特にお勧め出来そうな5冊の紹介となりました。あと20数冊ありますが、イマイチだったものも含め少し続けます。
この2ヶ月、時間もあったのでじっくり考えました。
（数万円相当の関連書籍も買い込んで濫読）
不動産投資・・色々なやり方がありますが、、自分はチマチマやってみます。そういう意味での中古ワンルームへの区分投資。
チマチマという意味は、どう考えても身の丈以上の大きな負債を負っての勝負はやりたいと思えなかったこと。つまりハイリスクハイリターンなRC一棟投資な世界。
一方で、少額投資のジャンルでは、都心の空き家再生や地方のボロ中古物件とかにもさほど興味が持てなかったこと。空いてる更地投資の話とか、ただただ呆気に取られるだけ。
そう考えると一定の資産性は持ちながら（それなりの立地）、将来でも家賃収入（インカムゲイン）を期待出来る物件を見つけては拾っていく・・というやり方なのかと思います。ミドルリスクスモールリターンでスケールしないけど。
少し都心を離れたぐらいの中古戸建て投資も魅力あるかな・・と思いますが、やはり、とっつきやすいジャンルは中古ワンルーム投資（区分所有）の世界。
ここで3戸目の追加ショットを打って所有物件の残債縮小を高速で進めながら、中古の戸建てやアパートにも出物がないか今後は目を凝らす路線に入りたいと思います。
ここしばらく毎日、楽待と健美家の物件情報を何百件も見てきましたが、ソロソロ決めたいと思います。別に正直不動産の受け売りではありませんが、ほぼほぼ全ての不動産業者の方が自己の利益を最大化しようとしている、つまりカモ探ししていることも良く体感出来ました。
ただ最終的にカモとなって美味しく料理されるかどうかも、シロート投資家次第の部分もあり、このわずかな領域で必死に足掻きたいと思います。（時期によっては誰が買っても勝つ時もあるかもしれませんが、今ではないような）
何のために不動産投資をしたいのか、この部分をしっかり掘り下げる事が大事だと改めて思いました。
なんとなくの将来不安や、フワッとした不労所得の憧れで始めた結果がかぼちゃの馬車なんでしょうし、よくよく自分自身の動機やゴール設定、取れるリスクを見定めた上で、目標をどこに置くか考える必要があると思います。
自分の場合、現時点での整理は以下。
■ 目的：60歳以降のキャッシュフロー構築
■ 規模：年間300万円（手残りベースで）
■ 前提：60歳時点で負債ゼロ
2009年5月に中古ワンルームマンション投資を始めた時は、年間600万円のキャッシュフロー構築を目指したい・・と大きくでましたが、区分所有をチマチマ積み上げていく手法では難しい。
数ある不動産投資の中では、地方の中古マンション（RC）投資が大きく成功する可能性はあるように感じますが、自分が正しい1棟目を引きあてる自信を持てませんし、1億円規模のローンは身の丈を超えてると思います。
ついでに言うならば脱サラしようとも未だ思ってませんし、資産数億で負債も数億のメガ大家を目指すなんてマッピラ御免。。。
その上で、新築のワンルームマンション投資こそ絶対にやってはいけないと自分にも周囲にもと言い聞かせながら、続く・・・
この1ヶ月半ほど、新コロ対応で忙しい時期も一息ついたのでステイホームで生まれた時間で色々と考えごとや調べごとを。
そのうちの一つが不動産投資について。（きっかけは→不動産投資への興味ふたたび）
手元に2009年5月に開始した中古ワンルームマンション2戸があったこともあり、10年経過時点での投資状況を検証したり（→たまたまラッキー・・）、他のタイプの不動産投資ってどうなんだろう？と関連本を買ったりネットで調べてました。（現在進行形）
不動産投資と一口に言っても、入りやすいワンルームマンション（区分投資）にはじまり、戸建て、アパート、マンションと物件の姿も様々ですし、新築なのか中古なのか、中古でも築浅なのか築古なのか、立地は地方なのか都会なのか・・・融資の取り方、物件管理は・・・などなど。。。
やり方も考え方も様々ありそうですが、自分自身はどう考えて、どう判断・行動していくか、そんなことを考えていました。
もちろん、不動産投資に対してネガティブな意見も同時に集めつつ。投資対象も、普通に株や投資信託、そもそも投資しない、という選択肢もありますし。（流石にそれは選びませんが）
まずは、うまい話には乗らないこと。自分が取れるリスクや身の丈をよく考えてみること。自分を客観視出来るようブログにも記録しながら進めようかと思いまして専用カテゴリー作り。
ここ暫く考えた結果、放置してきた中古ワンルームマンション投資物件2戸に初めての繰上げ返済をすることを決断。
この低金利の時代に・・とか（借りてるのは変動金利です）、手元キャッシュが大事だろ・・とか自分の中では異なる意見もありますが、、
元々の投資目的を見つめ直した結果・・60歳以降のキャッシュフロー創出（日々の生活費の補填）を目指していたんだ、ということを再確認。
まずは65歳で完済予定だったこの2戸を、60歳前までに完済を出来るよう、期間短縮と月々の支払い金額アップとなるように繰上げ返済を実施しました。
月々のキャッシュフローについてはちょいプラスまで下げることで調整。もし今後金利が上昇した際は、期間短縮せず月々の支払額が減るよう追加の繰上げ返済を入れることで支払い金額は再調整するつもり。（キャッシュフローはマイナスにしない原則は守ります）
攻める前に、まずは守りの一手。
複利の力を味方につけ、ここから60歳までの15年の投資戦略を再度練り直しています。狙うはミドルリスク・ミドルリターン。
2009年に中古ワンルームマンション投資に参入致しました。
区分所有というやつです。
ここまで10年経過する中でほぼ放置、不動産投資エリアでは全く次のアクションをとっていなかったのですが、たまたま市場価格を確認する機会が外部からやってきたので状況点検。
きっちり物件ごとには追いかけていなかったキャッシュフロー実績も、記録をひっくり返して仔細に分析した結果、累計のキャッシュフローはそれぞれプラス。有難いことに購入価格より売却可能価格もそれぞれちょいプラス。
2戸合計で、キャッシュフローは10年累積で約300万円のプラス。売却可能価格も購入時点の価格との単純比較で合計でプラス200万円。（正確なキャピタルゲインは減価償却を加味するのでもっとプラス。プラスの分だけ売却時の税金が増えます。。）
10年の間にローン残債も少しずつ減っていることを加味するとなかなかのプラスでした。
しかし、よくよく考えてみるとキャッシュフローがプラスになったのは投資実行時よりも低金利となっただけ。キャピタルゲインについても購入時より不動産市況が上がったのが要因。
どちらも最初から折り込んでいた変化ではないので、言うなれば、たまたまラッキー。これらの変化が逆に触れていたら10年の投資状況も大分と見た目が違うものになったと思います。いつでも中古ワンルームマンション投資に再現性があるかと言うと、正直疑わしい気がします。
そんなわけで今所有している2戸についてはこのままやり切るつもりなんですが、次の一手は同じやり方ではいかんのではないか・・とも考え始めています。
今後、金利が上がる可能性もあれば、今から不動産市況がだだ下がっていく可能性もある。そんな中での一手はどうすべきかと考え開始。
保有されているワンルームマンション売りませんか？と不動産会社の方から突然連絡をもらったことをきっかけに、不動産投資への興味がふたたびムクムクと。
最初に不動産投資への興味が湧き上がったのは2009年、あの時、中古のワンルームマンションに投資して早10年。これまで確定申告の手続きはきちんとしてきたものの（面白かったので）、次の投資の一歩は踏み出せずに現在に至っておりました。（10年のうち5年は海外在住でしたし）
きっかけを頂いて、これまでの10年間の投資結果を仔細に検証したところ、投資実行時よりも低金利となった恩恵も受け、当初想定より良い結果だったことが確認出来ました。（個別株とかと違ってミドルリスクミドルリターン）
これまで完全放置でしたが、何か考えて動くべきなら自分にとっては今年と来年だと思うので考えを巡らしたいと思います。まずは自分なりの情報収集と頭の整理から。
むしろ攻めの一手よりも守りの一手が重要かもしれない。
