ワンルームマンション投資の現状を自己診断

どうも、隠れ区分投資家です。。(→隠れる理由は

不動産投資の中でも、区分所有(マンションへの投資)はほぼほぼうまくいかない(詐欺まがいも多い)・・というリベ大をはじめとする皆さんの主張に同意しています。というのも自分が既に区分所有のワンルームマンションを3つ持っていて、日々難しさを体感しているためです。

今は、このまま力押しでローン完済までやり切るか、あるいはどこかのラインを失敗と見做し撤退するか・・というプランAとBを並べて脳内検討中です。

簡単に自己診断を書き出しますので、何かの参考になれば。

■ ワンルーム3戸(築20年弱、1K、風呂トイレ別、22m2ほど)
■ 購入時期は、1号が2009年、2号が2009年、3号が2020年
■ 購入価格は、1,580万円、1,450万円、2,000万円(諸費用含)
■ 時価は各戸、1,600〜1,700万円(2020年夏調べ)

この実績を見ての振り返りは、3号は時価1,600〜1,700万円ほどの物件を2,000万円で昨年買ってしまったなぁ・・というもの。(2009年は時価1,200万円ぐらいの物件を1,500万円で買っていますが、相対的な表面利回りは今より良い時期)

■ ローン残債 合計3,400万円(内訳は800+800+1,800)
■ 自己投下資金 累積660万円(頭金+繰上返済)

■ 年間家賃収入 約300万円(あくまで最大)
■ 2019年までの平均手残り+30万円(税前)
■ 2020年以降の予想手残り▲30万円(税前)
■ 2009年〜2020年の累積キャッシュフロー  +280万円(税前)

2020年に初めての繰り上げ返済を実行し、その際に2009年に購入した1号と2号の返済期間をそれぞれ数年短縮して毎月の支払額を増やしてみました。その結果プラスで推移していたキャッシュフローがマイナスに(意図的に)。

後日、キャッシュフローがマイナスとなる投資などあり得ないよね・・というリベ大の当たり前の考え方も噛み締めて、確かにそうだよなぁ・・と思い、繰り上げ返済によって期間を前倒しするのではなく、期間はそのままに毎月の支払額を下げるべきだったかな・・と反省。(期間を減らす方が元金総額は減りますが)

現時点までの累積キャッシュフロー実績はプラス、3戸目を除けば購入価格より時価もちょい上ですが、売却時に発生する不動産譲渡税を考えると能天気にプラスとは言えない状況。

よって中古ワンルーム3戸に限って言えば、今のところ大失敗とは言えないが(幸いに)、成功していると言えないのが現時点での自己診断です。果たしてどうでしょうか。

確実にプラスと言えるのは2009年度分から自分で確定申告をするようになり色々と実践勉強になったこと。ここは間違い無く価値があった。その上で思うことは、

■ くれぐれも自分で負いきれないリスク(借金)は負わないこと
■ ワンルーム投資は新築は勿論、中古も儲かるとは思わないこと

しばらくは不動産市況も割高が続きそうなので、中古の戸建て情報などを横目で眺めつつ、インデックス(積立投信)や高配当株での資産形成に今はより注力していくつもりです。

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