静かに運用（放置）中の不動産投資があいついで契約更改の時期を迎えました。
平成29年度分の確定申告の準備をしていた2月頭頃はまだ頭の片隅にあったのですが、その後1ヶ月半ほど仕事に集中してしまい、ふと気がついた時には、既存の入居者の方が契約更新されたとの連絡が管理会社から来てました。ありがたや〜。
（タコス3つはちょっと頼みすぎ、2つで良かった・・）
残る物件は取得以前より、ずーっと同じ方が住んでいる不動の物件ゆえ（一体中がどのような状態になっているのかは気になりますが）、これであと2年間はほっと一息での放置再開です。
2年後となると2020年頭。景気は東京オリンピックが終わるまでもつのか、不動産需要はどうなるのか。普通に考えるとこれだけ少子化で空き家が増えていく中では、なんらかの魅力や特徴が無い物件を埋めていくのは難しいだろうなぁと想像します。
まぁ、その時はその時で考えるか・・・。（脳内から再び存在を消しておきます）
東京のパパ（義父）からの連絡で今年も固定資産税の請求があったことを知りました。（やっぱり所有者がどこに住んでいようと変わらず請求されますね）
（物件3つで合計25万円チャリーン）
現在のアセットアロケーションは、不動産70％、現金20％、蕪10％なのですが、不動産の割合を50％以下にするのが中期的な目標です。
インフレ対策で現金もどうにかしたいところですが、あと4年間は何も出来ず。何かと物入りな米国生活ですが、ドルが残せればドル預金出来るんだよなぁ。。
金持ち父ちゃんの本場に来ている訳ですが、最近お金のことも考えなくなりました。いいことなのかもしれません。（ちゃんとうまくいっているのなら）
今回は3ヶ月かかりました。昨年9月に解約通知を頂いてから再びご入居頂くまでに。
（果報は寝て待てといいますが、、結構寝過ぎた。。）
結局、以前の家賃から減額で成約。これもやむなし。
願わくば物件を気に入って頂き、できるだけ長いこと住んで頂きたいもの。といっても、今回も仕事都合でのご入居なので、お仕事次第か。東京でのお仕事の成功を切にお祈りいたします。。
・・・さてと、早め早めで、確定申告の準備を開始致します。もう手続きも5年目、さすがに慣れてきました。今回は認定NPO法人へ寄付した分の手続きがあるので、そこだけが初めて。
税額控除の効果を実感出来るでしょうか。（何事もやってみないと） やってみるといえばNISA口座早く開設完了させよう。
借家暮らしに届く納税通知3通。投資不動産達の固定資産税と都市計画税のお知らせと引き落とし予告です。
平成24年度は3年に1度の評価替えの時期のようで、税金が増えたところと減ったところが。結局、3つ合計で約25万円というのは変わらず。
自分で家を建てて、ローンを完済しても、毎年税金がかかるのって見過ごしがち。収入のある現在なら耐えられても、年金暮らしだったら大変だよなと想像。
年金がもらえるのは65歳の予定のお年頃ですが、あまり期待せずに備えるべきかと。最悪と言わないまでも、悪い未来を想定しつつ、悩みすぎずに生きなくては。
今のところはどう計画を立てても、現在の延長上の生活水準では平均年齢までもお金続かず。生活の更なるダウンサイジング、コスト削減は待ったなしです・・・それもできるだけ楽しみながら。
最近ちょっと手を緩め気味でしたので、財務大臣の妻と良く相談しながら、結婚生活3年目の家計を引き締めていきたいと思います。・・・カラダもですが。
金持ち父ちゃん2011プロジェクト、まずは確定申告提出ですが、これからが正念場。
■ 空き室です
最終的に44万円もかけてルームクリーニングを終了。これは修繕費計上するのでかまいませんが・・・それよりも借りてくれる人はどこ？
借りてくれる方がいて初めて成り立つのが不動産賃貸投資。物件地域の家賃相場の中で、投資採算とのバランスはどうか。
マネログの不動産投資シュミレーションツールを活用しつつ、条件をかえて試算表をチェック。今まではキャッシュフローばかりに目がいってましたが、事業PLと税金まで考慮も必要。
（愛妻弁当は小遣い父ちゃんの財布の味方）
キャッシュフローを黒字にしようとすると、出きるだけ高く賃貸に出さなきゃいけないのですが、目の前で、毎月ローン支払いが発生するのは何とも不安。。。
賃貸不動産が年間でもっとも動くはずの3月で成約に至らない場合は、作戦変更も必要かも。いや、ここはマイ物件のプレミアムを信じて、じっと我慢！
ここでビビッて自ら下げまくったら、賃貸成立＝投資採算マイナス確定でしょ！！脳内で、弱気と強気の父ちゃんが議論中です。
金持ち父ちゃんを目指しつつ道半ばな不動産投資見習い2年目。
（弾丸のように関西方面に出張でした）
確定申告はこれからなんですが単純にキャッシュフローを締めるとこんな感じ。
■ 家賃収入 ＋204万円
（ワンルーム2戸）
■ 支出合計 －184万円
（ローン支払、管理費、固定資産税、管理委託業務）
なんとかキャッシュフローはプラスの結果に。ところが、11月に初めての契約更新で喜んだのもつかのま、もう1戸の住人が退去。12月から空き室となってしまい、新規募集をかけるも家賃下げを市場より求めらてます。
収入が増えてワンルームを脱出したのかなぁ、それとも就職したのかなぁ、あるいは結婚？と勝手に彼の未来を想像しつつ今までの家賃支払いに感謝・・。ただ、このまま空き室が3ヶ月も続くと1年かけて貯まった僅かな利益が軽く吹っ飛びます。
早く新規入居者を管理委託会社が見つけてくれることを祈るばかり。そうか、年があけて引っ越し後には、この住まいの借り手も探さないと。。。しばらくは気が抜けない日々が続きそうです。
気が付けば1年半が経過した中古ワンルームマンション投資。購入時に頭金を払って以来、固定資産税支払い＆確定申告以外はなかなか存在を意識せず。それもこれも管理会社がしっかりしていればこそ。
（妻が実家でママと合作した白菜のミルフィーユ仕立て）
本日、既存の入居者様が契約更新してくれたとのお知らせ。マンション投資において、空き室は大きなリスク。でも、リスクを取らないとリターンはないんですよね。
リスクを無闇に押さえるのではなく、如何にコントロールしてリターンを得るか。
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頭金ゼロではじめる〈高速〉収益不動産投資成功法 |
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アパマン経営、なぜ失敗するのか？ |
どうも区分所有でチマチマ買っているだけでは、リスクを取らない分だけリターンも無い気が。。
■ 154/200冊
ちょうど1年前ぐらいに踏み出した中古ワンルームマンション投資。名付けて「金持ち父ちゃんプロジェクト」。ほぼ完全放置のまま1年が過ぎましたので、購入後の初年度を検証してみます。
＜収入の部＞ 合計 214万円
■ 家賃収入（2戸分x12ヶ月) 194万円
■ 所得税還付 16万円
■ 契約更新 4万円
＜支出の部＞ 合計 ▲189万円
■ ローン返済 ▲142万円
■ 管理費支払 ▲23万円
■ 不動産取得税 ▲24万円
年間収支では25万円のキャッシュイン。もともと投資資金（頭金＋事務手数料）が250万円だから・・投資利回りは10％相当？
次年度は所得税還付が無くなり（むしろさらに徴税？）利回りはグッと悪くなりますが、それでも若干のプラスリターン5％程度を維持できる見込み。
塩漬けになっている蕪が取得価格▲28％という目減り状態なので不動産さまさまです。やっぱり面倒くさがりのサラリーマンには不動産投資は向いているのかも。
まずは結婚費用と弟への投資で半減した生活防衛資金の再チャージ。その後は残債の繰上返済を推し進めるか、3戸目の物色を開始するかを要検討です。（そんな資金繰り計画を脳内でシュミレーションしている時が楽しかったり）
不動産投資でお世話になっている管理会社社長さんの著作第2弾。
2009年最大の投資判断である中古ワンルーム投資開始から半年。頭金260万円、不動産取得税24万円を払った以外には、生活にも財布にも全く変化無し。
2戸のワンルームからチャリンチャリンと家賃が専用口座に入り、ローン返済にチャリンと出ていく。僕がやるべきは繰り上げ返済の原資作り〜すなわち貯蓄のみ。
2009年は生活防衛資金作りにあてていますので、2010年からいよいよ繰り上げ返済のための貯蓄開始。ただ無闇にお金を貯めろといわれてもしんどいですが、目的があれば別。
貯金というと守りっぽいですが、これは攻めのプロジェクト（投資）活動。プロジェクト期間は25年間で理想のゴールイメージは築浅物件（購入時）を10戸所有（完済済）すること。
1戸からの手取り家賃平均を月5万円、10戸で50万円、年間600万円のキャッシュフロー創出を目指します。
働かずともお金が入ってくる日々なんて想像するだけでちょっと楽しみですね。その日のために今働かなくては！（そして多分死ぬまで好きなことで働き続けます。）
■ 150/200冊（2009年）
2009年5月よりいよいよスタートした中古ワンルーム投資。初めての家賃収入の入金以来、継続して家賃が入ってきてローンが出ていきますが、特にやること無し。
やはり面倒くさがりな自分には向いていますね。仕組みを作ればあとは殆どメンテナンス不要。最初の繰り上げ返済実行まではまだまだ時間がかかりそうですし（＠2年弱？）、3戸目購入に向けて何かしたいなー・・・と思っていたところ、格好の生きた教材が飛び込んできました。
よく会社に突然電話がかかってくる「節税に興味ありませんか？」というアレです。今までは丁寧にガチャ切りしてましたが一体どのような営業をしてくるのかと会ってみることに。
会社名を聞いてネットで調べても、非上場の企業ゆえ業績などの情報は事前に取れず。創業して10年弱程度の比較的若いデベロッパーの営業マンが2人やってきました。現れたのは、いかにも勢いだけで頑張ってます！というオールバックの新人君と、上から下までブランドで決められた20後半～30代とおぼしき「部長」。
いやー、キャバクラのスカウトかと思いました。
やっぱり営業マンの見た目と信用は大事だなぁと、わが身を振り返りつつ反省。彼らの営業のポイントを自分なりの理解でまとめると以下。
■ 彼らは自社開発の新築ワンルームマンション（約2,200万円）を売りたい
■ 新築物件の魅力は節税効果（但し購入者が相当額を本業で納税しているのが前提）
■ 毎月の収支は▲1万円、確定申告後の節税効果で黒字？となる
■ 白色申告のやり方についてのアドバイスは素人目にも脱税気味（この時点でアウトです）
■ ネゴ可能幅は約200万円程度の値引き（→約2,000万円に）
■ キャピタルゲイン（物件価格の将来の上昇）は今の時代、見込むものじゃないはず
純粋無垢な顔して（無理ですか？）感心した顔をしながら彼らの営業トークを拝聴。おかげで自分なりに不動産営業への理解が深まりました。（彼らを反面教師として）
やっぱり新築物件は価格の2～3割が販売手数料や広告費として乗っているのは間違いなさそう。いわゆる新築プレミアムというやつです。
しかし、自分は投資用物件を探している訳ですから、別に新築じゃなくて良い訳ですし。そもそも毎月のキャッシュフローが赤字になる投資なんて厭ですよんっと。
ずいぶん一生懸命に営業してもらったので、ちょっぴり悪い気もしますけど、2,000万円もの買い物は簡単にはできません。
不動産投資の師匠のO先輩の助言と、お世話になっている管理会社の受け売りですけれども、都内中古ワンルームマンション、築浅、駅近、実質利回り5～6％狙いで確実にいきたいと思います。
そういえば自分自身がプレミアムも消えた34年モノの中古物件でした！どうりでお買い得な訳だ。。でも、多くの人にとってはやはり新築物件が気になるものなんでしょうねぇ。
