まるでスカウトのような営業マンが新築投資マンションを売りにきた話の続き。

毎月のキャッシュフローが持ち出しの赤字になるような新築物件への投資は興味ありません・・と断った訳なんですけど、今度は超お買い得の中古物件が！と来たんです。

中央区の駅チカ築8年の中古物件、お得かもしれず、全然お得じゃないかもしれず。ちょうど入居者が変わるタイミングということで、戯れに物件を見学させてもらうことに。

約束の時間よりも現地に早くついてご近所を散策。確かに駅出口からほぼ直結の好立地、でも、オフィス街的な感じなので生活するには不便かも。

さて、実際に1ルーム物件を見学すると・・・ほほぉ、さすがに清掃が入った後なので綺麗。築後8年ですが、浴室乾燥機などかなり当時としては設備も良さげです。

しかし・・・狭い　

学生時代の札幌の1人暮らしの部屋より狭い・・これで家賃89,000円なんて。。問題は彼らの持ってきた1,730万円という中古価格が掘り出し物なのかどうか・・・。

こんな物件、滅多に出てきませんよ！と熱弁を十二分に拝聴した後で、静かにお伝えしました。「この値段より安い価格で同じ建物で2室売りに出ているみたいですね。」と。

　「・・・・・・。」

　「・・・・・・。」

そうなんです、事前に物件相場を調べようとツテをたどったところドンピシャリ。不動産会社だけがアクセスできるソース（レインズ）で、別にお買い得じゃないことが事前に判明。

今回の中古物件は1,600万円が市場での相場価格。早く売却したいなどの理由で、この価格を割り込むのが掘り出しモノ。現在お世話になっている管理会社の方にもアドバイスを事前に貰えました。

やっぱり持つべきものは正確な情報にアクセスできる人脈ですね。色々勉強させてもらいました、有難うございます。（たぶん、二度と彼らは僕に売りにこなそうですが・・・）

何となく、未納の人が増えると年金制度が破綻するのかと思っていました。まさに報道やマスコミに吹き込まれるがままに。

読後・・・恥ずかしい限り　

新聞記事の前提となっている条件や数字、制度そのものへの理解が足りなかった。しっかり、報道の罠（意図的かどうかはわかりませんが）に捕らわれてましたよ。

■　「国民年金」の「納付率」は65％である

上記の記述だけをみると不安になりますが、これって第1号被保険者の中での割合。第2号（会社員、公務員）、第3号（第2号の配偶者）を含めた公的年金加入者全体の中では、未納者（約300万人）というのは、全体7,000万人の5％に過ぎない。

つまり、5％程度の人達がちょっと増えても減っても、全体への影響は殆ど無い。さらに、未納者は将来に年金をもらうことができないので、将来の負担は実際は無い。

「少子高齢化」が進んでいる日本では若者は払い損になるという話もありますが、これとて、基本的に払い損にはならない設計となっているそうです。（厚生年金においては「保険料」よりも将来の「年金」が2.3倍以上になるとか）

注意すべきは現在の「保険料方式」を「税方式」に変えるべきという議論。これは間違いなく経団連が仕掛けている罠ですね。（理由は本読んで下さい）

「少子高齢化」が引き起こす財政的な危機とは、「年金」よりもむしろ「医療」「介護」。財源確保の為の消費税増税と、生活必需品への「軽減税率」の導入。

おかげさまで、何だか随分と脳内で関連事項が整理されました。ときには批判的に新聞なんかも読まないとなぁ・・あっさり騙されないように。。

年金制度が破綻しないという前提に立てば、将来の収支計画も変わるというもの。2月から開始した例の外貨貯蓄＆個人年金の投資判断は正しかったかしら。

それにしても、細野真宏さんは凄い。受験のカリスマ講師の実力は知らないけど、モノゴトを捉える姿勢に真の頭の良さを感じる。

58/200冊

生命保険をひとつ解約しました。今、自分の資産のリバランスに取り組んでいます。あまりにも手元キャッシュが脆弱であることから、まずは生活防衛資金の確保を第一優先に。

このままじゃオレオレ詐欺にも引っ掛かりたくても、お呼びじゃない感じですから。外貨預金を解約して円転完了、ここに生命保険の解約払い戻し金がオン。

次は懸案の債権回収活動強化でしょうか。。解約した生命保険は、毎月の支払が1.2万円で65歳まで払い込みで生涯1千万円の補償というもの。

先日、外貨建て（ドル＆ユーロ）の個人年金（養老保険）に加入したので、イマイチ不要かなぁと。今までの払い込み総額が約144万円で、戻ってくるのが約67万円。

77万円のコストで10年間、1千万円の安心を買っていたのかぁ。いくら変額保険だからしょうがないといっても、マイナス運用というのは勘弁ですね。

解約払い戻し金はしっかりマイナス運用の結果。今はお金を残そうというモチベーションがゼロなんで、極めて高い買い物だった気がしますが、人生のステージで色々と考えも変わるものですし、こればっかりは。

とりあえず、今、突然自分がお亡くなりになったら・・・・マイマザーウィルビーリッチ・・・ア・リトル、、ですね。

・・・こないだ焼肉を食べながらナナセに指摘されたのですが、僕って意外にも手堅い男？確かに24歳独身の時点で合計2000万円の生命保険（貯蓄型です）に入る男って堅いかも。