物件2号〜中古ワンルーム投資

少し前に入居者が退去された中古ワンルーム投資の物件2号(→物件1号2号3号)。

クリーニングに合わせ、壁紙を張り替えるなど内装を整え、ついでに少し古びたエアコンも壊れる前に交換致しました。次に入居頂く方も無事に決まったので部屋の様子を実地確認。

間取りは1K、トイレとお風呂が別で占有面積が20m2なので、洋室部分は6畳程度のサイズ。札幌での学生時代の一人暮らしの部屋はもう少し広かったかなぁ、などと遠い記憶を探る。

(後で当時の住まいを調べてみると全体の大きさはほぼ一緒ですが風呂とトイレが同じユニットバスになっている分だけ少し洋室部分が広く、8畳でした。)

(札幌のワンルームには付いていないと思われるエアコン、東京ではマストアイテムですが)

10年保証がついたエアコンは8万円。是非これから10年以上を元気に頑張って欲しいものです。

ルームクリーニングに玄関扉の塗装、壁紙の張り替えやベランダ補修など全体に手を入れて頂きエアコンも交換して30万ちょい。退去時の敷金償却があるので自己負担は23万円ほどに。3ヶ月分の家賃相当でした。

入居者の入れ替わり時に1ヶ月ほど家賃が入らなかったことも合わせると、約4年間入って頂いた入居者の入れ替わり時に4ヶ月分の家賃相当コストが発生したということに。

早速、今後の不動産キャッシュフロー表の毎年の管理修繕予想コストに年1ヶ月分の家賃相当を見込むよう実績をベースに微修正。

未来はある程度楽観的に捉えつつ、不動産キャッシュフローの計算は悲観的に。(辛めにみてた数字が改善すればラッキー)

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