日経平均が10,500円まで回復したのを受けて家計のバランス・シート（B/S）を更新。細かな株価の上がり下がりに一喜一憂するつもりは無いので2か月に1回ぐらいのメンテです。

先月の「塩漬けカブ」エントリー時に比べると含み損の状況も少しだけ改善。

■　カブ　時価 325万円（取得額 435万円　含み損▲110万円）
■　トウシン　時価 145万円（取得額 150万円　含み損▲5万円）

勝間師匠アドバイスに従ったインデクッス投信の積み立ては1年半前より開始。国内債券、外国債券、外国株（アジア株、世界株）に分散しております。さすがに不景気の中でも、手数料無し又は低額の投信への積み立てなんでダメージも限定的。

日本株がもう少し戻した時点で一部売却して投信購入の原資と現金にリバランスするつもり。ついでに、現時点、09年末、10年末、11年末までのバランス・シートも更新。

自分自身の未来を考えながら数字を転がしていると色々考えますね。早く繰り上げ返済を開始して本当にお金を稼いでくれる筋肉質な資産形成を開始したいなぁ。

現在の見かけ上の資産は金融機関の持ちモノであって、自分のモノではない脂肪のような存在。そういう意味では、リアルの筋肉と脂肪のリバランスも急務でした。

ある程度絞れて且つしっかりと踊れる体幹作りが課題です。ウエスト79センチの練習ズボンが溢れる脇の肉でパンパンなのが辛いです。（競技ダンサーを名乗るには既にギリギリのシルエット）

（残りものの鮭西京漬け、キャベツ、納豆、その他食材を一掃）

しかし、今日は驚きました。京浜東北線に乗っていたところ、目の前にカップルが乗車。女性が化粧を始めたのです。

ここまでは普通の状況。

しかし、小さなハサミで眉毛を切り始めたあたりで、僕の眉もピクリ。切った眉毛は電車内のどこに落ちているんですかなぁ・・と。すると続けて同じハサミを鼻に突っ込んで、なんと鼻毛を切り始めたじゃないですか。

公衆の面前で鼻毛刈り　

握り締めたDSを脇において、リアルでギガスラッシュを放ちたくなりました。嬉々として彼女の鼻毛チェックをしている横の男を見て、さらに口をあんぐり。。

できることと、してもよいことは違う。そんなことを苦々しく考えてしまう自分はおっさんかも。

お客さんは殆ど夏休み、上司達も海外出張不在なんで、有休とってみました。

年間で20日間の有給休暇取得の権利がありますが、いつも半分ぐらいしか使えておりません。

理想は年間15日間程度を、しっかりきっちり計画的に取得したいと思っているのですが、

今年も前半で3日間しか使えず折り返し、9月に5日間とっても、このままでは年間8日間。

5日間の連休を年間2回、あとは5日間をパラパラと祝日の無い月に取るとか素敵だだなぁ。

今回の休みは、久しぶりに家で過ごしてみました。

家で過ごしたと言っても、ゴロゴロはしてませんよ。

本日は、掃除DAY　

まずは500円のデッキブラシを買ってきて、以前から気になっていたベランダを水掃除。

埃やチリが積み重なったベランダを、ブラシでゴシゴシ、水がきれいに流れるまで。

短パン一枚で汗みどろになって格闘すること1時間、ようやく美しいベランダが現れました。

しっかし5年間で初めての真剣な水掃除とはいえ、大気がこんなに汚れを運んでくるなんて驚き。

続いて風呂・トイレを掃除した後は、居間のフローリングのワックスがけ。

汚れを専用洗剤で落とし、水拭きを2回し乾燥させた後に、慎重にワックスを塗っていく・・。

って、ムラなくワックスを塗っていくのは難しい。。

そもそも最初の汚れ落とし、古いワックス落としが不十分だったかなぁ。

掃除は奥深いです、自分も掃除技術をつけないと。

今度はどこを掃除して何を捨てようかな。

しかし、料理の好きな男はウケても、掃除が好きな男はウケない、特に女性に。

細かいやつだと思われるんでしょうね、きっと。

 

2009年5月よりいよいよスタートした中古ワンルーム投資。初めての家賃収入の入金以来、継続して家賃が入ってきてローンが出ていきますが、特にやること無し。

やはり面倒くさがりな自分には向いていますね。仕組みを作ればあとは殆どメンテナンス不要。最初の繰り上げ返済実行まではまだまだ時間がかかりそうですし（＠2年弱？）、3戸目購入に向けて何かしたいなー・・・と思っていたところ、格好の生きた教材が飛び込んできました。

よく会社に突然電話がかかってくる「節税に興味ありませんか？」というアレです。今までは丁寧にガチャ切りしてましたが一体どのような営業をしてくるのかと会ってみることに。

会社名を聞いてネットで調べても、非上場の企業ゆえ業績などの情報は事前に取れず。創業して10年弱程度の比較的若いデベロッパーの営業マンが2人やってきました。現れたのは、いかにも勢いだけで頑張ってます！というオールバックの新人君と、上から下までブランドで決められた20後半～30代とおぼしき「部長」。

いやー、キャバクラのスカウトかと思いました。

やっぱり営業マンの見た目と信用は大事だなぁと、わが身を振り返りつつ反省。彼らの営業のポイントを自分なりの理解でまとめると以下。

■　彼らは自社開発の新築ワンルームマンション（約2,200万円）を売りたい

■　新築物件の魅力は節税効果（但し購入者が相当額を本業で納税しているのが前提）

■　毎月の収支は▲1万円、確定申告後の節税効果で黒字？となる

■　白色申告のやり方についてのアドバイスは素人目にも脱税気味（この時点でアウトです）

■　ネゴ可能幅は約200万円程度の値引き（→約2,000万円に）

■　キャピタルゲイン（物件価格の将来の上昇）は今の時代、見込むものじゃないはず

純粋無垢な顔して（無理ですか？）感心した顔をしながら彼らの営業トークを拝聴。おかげで自分なりに不動産営業への理解が深まりました。（彼らを反面教師として）

やっぱり新築物件は価格の2～3割が販売手数料や広告費として乗っているのは間違いなさそう。いわゆる新築プレミアムというやつです。

しかし、自分は投資用物件を探している訳ですから、別に新築じゃなくて良い訳ですし。そもそも毎月のキャッシュフローが赤字になる投資なんて厭ですよんっと。

ずいぶん一生懸命に営業してもらったので、ちょっぴり悪い気もしますけど、2,000万円もの買い物は簡単にはできません。

不動産投資の師匠のO先輩の助言と、お世話になっている管理会社の受け売りですけれども、都内中古ワンルームマンション、築浅、駅近、実質利回り5～6％狙いで確実にいきたいと思います。

そういえば自分自身がプレミアムも消えた34年モノの中古物件でした！どうりでお買い得な訳だ。。でも、多くの人にとってはやはり新築物件が気になるものなんでしょうねぇ。

高校の部活の同級生の友人と飲んできました。久しぶりも久しぶり・・・なんと16年ぶり！！　（前回会ったのは18歳か）

お互い適度に筆マメだったからこそ続いた縁。それぞれの海外勤務や国内転勤を乗り越えて年賀状やら、最近ではmixiを使ってギリギリの絆。関西勤務のO君の帰省に合わせて、4人で集まりました。

当時の記憶では、サックス、クラリネットにトロンボーン。（僕はホルン）埼玉の公立男子校で吹奏楽部だったんですよね（懐かしい）。

でも、大学に進んでからはてんでバラバラ、連絡も殆ど取れておりません。それでも、16年たっても、会えば会ったで、全くの違和感なし。

でも、一緒にこうやって中ジョッキ片手に飲むのなんて初めてなのにね、不思議。

それぞれの15年ぐらいをザッとまとめて近況報告。お互いに波乱万丈ですな～（一番出入りが多いのは自分！？）

未だに音楽を続けている2人と、

もう音楽から足を洗った2人。（1人はダンサー）

高校時代の自分があったから、大学時代の自分があり、社会人の自分もそれに連なる訳で、ムダなことなんて何一つないんじゃないかなと、あらためて実感。

あの頃の僕は、女性にもてないどころか、まわりに女性のかけらも見当たらず、勉強にも部活にもボチボチしか打ち込めず、本は沢山読んでいたけど、ゲームに没頭し、たまに出かける都会といえば秋葉原。

大志も抱けず、自分が何者になりたいかも感じられずにいました、表面的には。でも、やっぱり何かが自分の中に小さく芽生えていたのはあの頃なんだと思います。

吹けば飛ぶような芽だったとしても。

また、彼らとは定期的に集まりたいと思います。そういえば、同居人のめさんも高校からの友人。（彼はハンドボール部）

今じゃ、ハンドボールゴールまでジャンプできないほど増量済みですが。。。