いよいよ8月から物件3号が新加入して費用などの帳簿付けも始動開始致しました（→負債アップ）。

と思ったら物件2号の入居者様から退去通知が。これまで4年半程住んで頂けたことに大感謝です。

（数年前の物件2号の様子ですが、現在はどんな状況でしょう？）

物件1号は大田区、物件2号は文京区、そして物件3号は再び大田区に立地するワンルーム物件です。こうした入居者が変わるタイミングでしっかりと清掃や修繕・可能な限りのメンテナンスもして物件価値が下がらないように出来ればと思います。

家賃を再設定出来るのも入居者が変わるタイミングぐらいなのですが（賃貸契約が継続更新している間は家賃は変えられず）、周辺の家賃相場を見ながらということになります。

大家の立場からすれば目先の家賃は高いに越したことはないのですが、周辺相場より高すぎるとサステナブルじゃないですし、長く住んで頂けない気もするので、松竹梅の竹ぐらい、現在の8万円代の値付けでいいかなと今は考えています。

とにかく最初の物件価格が高すぎではないか、これに尽きると思います。（そういう意味では物件3号が少々心配です）

3月末に購入した北海道の新実家の不動産取得税のお知らせが届きました。

建物が15万円ほど、土地が1万5千円。。

いくらマンションだからといっても土地の課税価格が安くて驚きます。路線価見てみると東京で今暮らしているエリアの十分の一。それなりに便利な場所なんだけどな。

不動産所得税を払うのは2009年以来の久しぶり。通常4%を3%に軽減税率中だということも初めて知りました。自分で居住する場合は控除額があって軽減されますが、住むのは母親なんで適応されず。新築住宅の取得だと軽減があるようです。

Wikiを見ていると、課税のための事務量は多いけど（手間はかかるが）取得時の一回ポッキリの税金なので見入りは少ない（税収に占める割合は僅か3%程度、一方で毎年の固定資産税は40％）という記述も。やめればいいのに・・・。

まぁまだ、地元の北海道に収める地方税だと思えば個人的には気持ちよく払えます。

通勤や買い物の際に地元の商店街をぶらつきながら、時間があれば不動産屋さんの物件紹介の表示を眺めています。

ワンルームマンション投資に取り組むなら、結局、その部屋、家賃いくらで借りる人がいるの？というところが表面利回りの全てですので。相場観をもっておく必要があると思います。

立地、築年数、部屋の広さや設備、どういう要素で相場は形成されるのか、そこに歪みはあるのかどうか。

そもそも働いている人を狙っているのか、学生を狙っているのかで同じエリア内でも少々違ったり。

自分自身がワンルームに住んだ経験は20数年前の学生時代しかなく、札幌市内の学生向け物件相場は東京都内とはかけ離れているので感覚を修正しなくてはいけないという点も。

（一見お得な家賃に見えても、小さく書かれた共益費が結構かかる罠、いやテクニックがあったり）

3戸目のワンルームマンション投資実行が完了し、背負う負債が増えました。

（こんな素敵な部屋だったらいいけど・・）

賃貸中の方がいる投資用物件ですので、外からマンションを眺めたことは何度かあれど、所有していても中を見る機会は入居者が入れ替わる限られた瞬間だけ。（清掃や修繕をする時）

今回仲間に加わった物件は3号と呼ぶことにします。（1号と2号の紹介もいずれ）

7月末で更新した自分の家計バランスシートを眺めながら、絶対額では人生最大負債であることに気がつきました。でも、引き続き純資産がプラスである限りは、どう失敗してもゼロ以上で再スタートできるので、いいかな。

最近は次の買い増しシュミレーションを立てながら、不動産投資での返済比率が40%を超えるリスクの高い時期をどこまで許容するかどうか検討中。本業の給与収入見通しも明るくはないので。

10年ほど寝かせてきた中古ワンルームマンション投資を再始動することを決め、3戸目を買うことにしました。どうやら、ローンの審査も無事通りそうです。（→ソニーに審査されてみる）

中古マンション（RC）の一棟投資との間で、しばし方向を迷いましたが、やはり借金額を大幅に増やして大きなレバレッジをかけ、大きなキャッシュフローを狙って行く一棟投資には自分は今は踏み切れませんでした。（ビビリです。。）

自分の給与収入で繰上げ返済が出来る範囲で借金額をコントロールして区分所有の中古ワンルームマンションを増やしていく、ミドルリスク・ミドルリターン作戦をもう一歩だけ継続します。

（結局、2008年に出会ったスタート地点に戻ってきました）

時間という意味ではずいぶんと無駄にしてしまったので、ここから15年ほどを巻いていきます。全ての投資物件の残債を60歳までに完済するのが現在の達成したい目標です。

都内の中古ワンルームマンションで着実な成果を上げられた台場さんの著作。考え方としてイチイチ非常に共感します。サラリーマンを辞めたくもなっておりませんし、妻を社長にする予定もないですが、3冊まとめて読むとお考えの全体像を感じられます。

日本財託の重吉社長の名前で出版されている中古ワンルームマンション投資を勧める一連の著作については、やはり自社からの物件購入〜管理に誘導する点では業界関係者の手によるポジショントークと受け止められる点は否めないでしょう。（この10年、管理サービスは本当にしっかりしていると感心してますが）

不動産投資手法としての評価は、日本財託だけで8,000人以上いる中古ワンルームマンションのオーナー軍団から、うまくいきました！という成功例が続々と出てくるか次第だと思います。