「不動産投資」カテゴリーアーカイブ

内装工事で大出費〜中古ワンルーム投資

投資ポートフォリオの中での現物資産、中古ワンルーム三銃士。

2009年の購入以来の優等生であった物件1号の借主さんがとうとう退去。12年間も住んで頂き有難うございました。

しかし、これまで内装工事や設備更新をしてこなかった分が今回まとめて発生。クロスはほぼ全面を張り替え、エアコンやトイレを完全交換するなど費用が嵩んで総額64万円が発生。

(クロスや床を一新しました)

退去者負担で敷金などで24万円は負担頂いたものの大家負担は40万円。家賃にして5ヶ月分弱ですので痛い出費です。

(エアコンとトイレも新品に、次の方はラッキー)

内装工事を完了させるのに時間を要したので、次の入居者が決まるまでほぼ2ヶ月が空いてしまい家賃収入も2ヶ月の機会損失。お世話になっている管理会社の段取りは今回はイマイチだった気がします。(確かにコロナもある中での繁忙期ではありましたが)

これで物件1号の2021年の予想キャッシュフローは大きくマイナス。累積キャッシュフロー もプラス100万円に後退です。残債については何度か繰り上げ返済を投下して8年後に完済予定。

区分投資についてはこれ以上手を広げない方針に転換しており、今あるものをプラスのままやり切ることに全集中です。(特にワンルームは新築は勿論、中古についても買った瞬間にアウトなものが多数ありますので要注意です。。)

ワンルームマンション投資の現状を自己診断

どうも、隠れ区分投資家です。。(→隠れる理由は

不動産投資の中でも、区分所有(マンションへの投資)はほぼほぼうまくいかない(詐欺まがいも多い)・・というリベ大をはじめとする皆さんの主張に同意しています。というのも自分が既に区分所有のワンルームマンションを3つ持っていて、日々難しさを体感しているためです。

今は、このまま力押しでローン完済までやり切るか、あるいはどこかのラインを失敗と見做し撤退するか・・というプランAとBを並べて脳内検討中です。

簡単に自己診断を書き出しますので、何かの参考になれば。

■ ワンルーム3戸(築20年弱、1K、風呂トイレ別、22m2ほど)
■ 購入時期は、1号が2009年、2号が2009年、3号が2020年
■ 購入価格は、1,580万円、1,450万円、2,000万円(諸費用含)
■ 時価は各戸、1,600〜1,700万円(2020年夏調べ)

この実績を見ての振り返りは、3号は時価1,600〜1,700万円ほどの物件を2,000万円で昨年買ってしまったなぁ・・というもの。(2009年は時価1,200万円ぐらいの物件を1,500万円で買っていますが、相対的な表面利回りは今より良い時期)

■ ローン残債 合計3,400万円(内訳は800+800+1,800)
■ 自己投下資金 累積660万円(頭金+繰上返済)

■ 年間家賃収入 約300万円(あくまで最大)
■ 2019年までの平均手残り+30万円(税前)
■ 2020年以降の予想手残り▲30万円(税前)
■ 2009年〜2020年の累積キャッシュフロー  +280万円(税前)

2020年に初めての繰り上げ返済を実行し、その際に2009年に購入した1号と2号の返済期間をそれぞれ数年短縮して毎月の支払額を増やしてみました。その結果プラスで推移していたキャッシュフローがマイナスに(意図的に)。

後日、キャッシュフローがマイナスとなる投資などあり得ないよね・・というリベ大の当たり前の考え方も噛み締めて、確かにそうだよなぁ・・と思い、繰り上げ返済によって期間を前倒しするのではなく、期間はそのままに毎月の支払額を下げるべきだったかな・・と反省。(期間を減らす方が元金総額は減りますが)

現時点までの累積キャッシュフロー実績はプラス、3戸目を除けば購入価格より時価もちょい上ですが、売却時に発生する不動産譲渡税を考えると能天気にプラスとは言えない状況。

よって中古ワンルーム3戸に限って言えば、今のところ大失敗とは言えないが(幸いに)、成功していると言えないのが現時点での自己診断です。果たしてどうでしょうか。

確実にプラスと言えるのは2009年度分から自分で確定申告をするようになり色々と実践勉強になったこと。ここは間違い無く価値があった。その上で思うことは、

■ くれぐれも自分で負いきれないリスク(借金)は負わないこと
■ ワンルーム投資は新築は勿論、中古も儲かるとは思わないこと

しばらくは不動産市況も割高が続きそうなので、中古の戸建て情報などを横目で眺めつつ、インデックス(積立投信)や高配当株での資産形成に今はより注力していくつもりです。

隠れ区分投資家

先日お金周りのリテラシーをあげたいと思いリベ大に入学、これまで以上に過去動画やブログ記事を参考に学ばせてもらっています。

そんな中で、不動産投資については色々なやり方があるが、区分投資(マンション)で成功した人は殆どいなく、特にワンルーム投資に手を出した99.9%の人は失敗している、よって全く推奨はできない・・と強く警鐘されております。

そのため・・自分が区分投資をしている・・とは、リベ大コミュニティの方の前ではとても口に出せないよね・・と思っています。(まだ一言も発してません)

確かに投資用の不動産価格が高騰する中、甘い言葉で新築や中古のワンルームを売りつけるカモを探している不動産営業マン達が溢れていること、昨年からの活動再開で嫌というほど身に染みており、安易に中古ワンルームマンション投資にも魅力があるような発信をすべきではないな、、とあらためて考えています。

自分自身、都内の中古ワンルーム3戸に取り組んで、簡単に利益(安定的なキャッシュフロー)が取れる構造になっていないことを体感中ですし。

ということで、今は隠れキリシタンならぬ、隠れ区分投資家。

自分なりに、ここをもっとうまくやれば、あるいはこの時期を乗り切ることが本当に出来れば面白くなるのでは・・という仮説を持っていますが、今は小さく静かに継続しています。

■ ワンルーム3戸(物件時価4,500万円)
■ ローン残債 3,400万円

・・・これまでの投資結果の自己診断も改めてやってみます。

不動産投資セミナー参加

中古ワンルームマンション投資でお世話になっている不動産会社が主催するセミナーに週末参加。お目当てはこの日登壇される大先輩な不動産投資家さんの生のお話を聞きたくて。

(事前アンケートに答えるだけで貰えたスタバカード500円が地味に嬉しい。。)

先輩投資家のお名前は台場史貞さん。現役サラリーマンの頃から著作を出されているので、勿論ペンネームでしょう。(だって・・ダイバーシティ。。)

リスクをしっかりマネージされながら、約16年で中古ワンルーム16戸に投資。総資産額は2億2千万円、残債(借入金)5,500万円、年間家賃収入1,500万円(ローン返済後の残りは960万円)とは素晴らしい成果です。著作の内容も良くポイントが整理されていて大変参考にさせて頂きました。なので、著作のファンがグリーティングに駆けつけた感じ。

やはり台場さんの成功のポイントは、良い時期に始められ、投資を始める際には4,000万円ほどのまとまったスタート資金をきちんと用意され最初の1戸目、2戸目、4戸目を現金購入されたこと。あとはご自身のお考えを信じ、継続して毎年購入を10年間も続けられたこと、などが挙げられると思います。

自分の事例と比較しますと、2009年に最初の2戸を購入したまでは良かったものの、頭金は十分じゃないのにきちんと繰上げ返済を次年度からすぐに開始せず、更に定期的な買い増しの検討をしないで10年間も放置したこと・・良いところなしです。

まぁ、過去を後悔しても何も生まれませんので、今から打てる手を着実にうって・・ということで参ります。

物件1号〜中古ワンルーム投資

自分にとっての中古ワンルーム三銃士、物件1号2号3号。まとめてのご紹介ののち、3号と2号の近況について触れてきたのでラストは1号。

(全てイメージ画像)

物件1号は2009年の購入以来ずっと同じ方に入居頂いております。頻繁に入居者が変わってきた物件2号とは大分と違う状況。

最近2年間の契約更新の時期がきたのでどうなるのかな・・と見守っていたのですが、有り難いことに今回も同じ方に契約更新を頂きました。

そろそろエアコンや給湯器の具合が悪くなっていないかな?ということも気になったりしますが、何かあれば連絡を頂けると思うので日々のことは管理会社にお任せです。

購入以来入居された方が変わっていないということは、空室率0%ということですし、家賃もずっと据え置きなので、購入時の想定利回り通りとなっている・・と思いきや、管理費や修繕積立費は購入時より値上げされているため、キャッシュフローは徐々に低下しています。

それでもプラスのキャッシュフローでここまで順調にきたことはラッキーであり、ただただ感謝だと思います。(累計のプラスは10年ちょいで170万円ほど)

物件1号に限れば、自己資金140万円に1,440万円の借り入れを受け、途中で繰上げ返済を100万円して、キャッシュフローで170万円を回収。現在の市場売却価格は1,600万円程度で残債は800万円。これを良い投資というのか、地味な投資というのか。

とにかく自分は1号2号3号の行く末をしっかり見守っていきます。(出口戦略なし、朽ち果てるまで追いかける予定)