隠れ区分投資家です。（隠れる理由は→隠れ区分投資家）

所有している中古ワンルームの物件3号の定時総会に初めて参加してみました。こうして投資物件の総会に実際に参加するのは久しぶりです。（コロナ期間中は参加を見合わせるような案内あり）

管理会社のオフィスへ足を運ぶと、議決権をもつ所有者21名のうち今回実際に参加したのは3名とのこと。お1人が理事長さん。

今回参加を決めたのは、輪番で副理事長のお役目が回ってきたため。以前、物件2号で監査役をやって以来の管理組合の役員です。特別な仕事は殆ど何もないのですが。

参加してみると管理会社の雰囲気も分かりますし、参加する他の投資家の皆さんから、家賃動向や、空室期間などの情報交換が出来たりして、なかなか有意義な時間でした。数年前に大規模修繕を実施したばかりで揉め事がないのも良かったのかも。

今更ですが、きちんと定時総会には参加していきます。

■ 中古ワンルーム 3戸（＊時価 5,060万円、残債 2,680万円）
＊2022年10月査定時（→時価査定）

カード会社からの封書で、不動産投資のおすすめ広告が。

人生100年時代。と、将来不安を煽ります。

でも次ページに移ると中身は、新築ワンルーム投資。確かに新築ですと資産価値はあるかもしれませんが、投資するだけの価値は果たしてあるのかどうか、です。

物件価格は税込で2千万円をちょいと切る、1,985.55万円。近所のスーパーの198円みたいな値付けですね。

新築ワンルームも、良い物件を現金即買いならまだあり得る気もしますが、それなら、やはり中古区分の方がプレミアムがない分、良い気がしますし、ローン抱えて金利払いながら毎月マイナス収支というのには抵抗感しかありません。

本当に僅かな自己資金（頭金）と毎月の持ち出しを35年間続けて、この物件が自分のものになるのでしょうか。累積で少なくとも約340万円かけた上での35年後の資産価値は果たして？

普通は修繕積立費などは時間が経過すると共に必要になりますし、家賃だって一定、新築時よりは下がっていくもの。（下がり続けはしないけど）

危険なお誘いはやめてよね・・と思いつつ、現状を客観視する良い機会にもなります。

2023年はいよいよの金利上昇も囁かれる中、警戒度を個人としては上げています。

我が家が抱える家計債務は、不動産投資のための借入。半年ごとに見直しされる変動金利で借り入れていて残額は約2,700万円。

早々に2022年後半から2023年前半で年利換算0.15%の金利上昇の通知がありました。まだ年間4万円だから良いですが、年利1%上昇すると27万円の負担アップとは、結構なインパクト。

金利上昇は直ぐに変動ローンを支払う側には反映されど、家賃収入には簡単に転嫁できませんので、このギャップを当面は家主側が飲み込み続けなくてはいけません。

低金利時にはレバレッジを効かせる観点で借り入れが推奨されてきましたが、金利が上がることで身銭を切り始めると、見方も感じ方も変わりますね。（半年前から気持ちの準備はしてましたが→変動金利上昇への気持ちの備え）

2023年も繰り上げ返済の習慣は継続です。

隠れ区分投資家です。（隠れる理由は→隠れ区分投資家）

中古ワンルームの物件3号への次の入居者様がようやく決まりました。（→入居者募集中）

壁紙を張り替えたり、トイレに新たにウォシュレットをつけたりの内装更新＆クリーニングにかかった費用が14万円。退去から入居までの空室期間が1ヶ月ちょい。トータルで25万円ほどの支出＆機会損失に。2020年購入時からの累計でのキャッシュフローはマイナスのまま。

物件1号と2号に比べると、完全なる落ちこぼれ案件です。でも、立地と姿を気に入って購入してしまったのですから、不動産投資全体のポートフォリオの中で当面は抱えていきたいと思います。（自己判断正当化のバイアスがかかっているだけとも。。）

ただ、落ちこぼれ物件でも・・どこか可愛い。

■ 中古ワンルーム 3戸（時価 5,060万円、残債 2,730万円）
＊2022年10月査定時（→時価査定）

投資用の中古ワンルーム3戸をはじめとして、不動産を幾つか所有しています。残債も併せてですが。

不動産価格は株価のように激しく上下はしませんが、それでも足下の時価は定期的に把握する必要があると思い、お世話になっている不動産会社を通じ市場価格を毎年査定してます。

自身のB/Sに資産計上しているのは、お世話になっている不動産管理会社が手数料無しで買取してくれる価格から、安全バッファを引いたミニマムな市場価格としてます。

◇物件1号　買取 1,750万円 / 仲介価格 1,800〜1,900万円
◇物件2号　買取 1,640万円 / 仲介価格 1,700〜1,800万円
◇物件3号　買取 1,670万円 / 仲介価格 1,700〜1,800万円

昨年の査定時と比較すると買取価格が+100万円となりました。まだ不動産市場は緩く上昇基調なのでしょうか（昨年は→時価査定2021）

いますべてを売れば5,060万円、残債が2,750万円。やはり物件3号が微妙（購入価格が高くて利益が出ない）ということを除いて、トータルで考えれば、まだありかな・・と。