定期的に「ご所有のワンルーム売りませんか？」という連絡が入ります。皆さん、あの手この手で連絡先を突き止めてくるのが驚きです。

多くの方達は「ご所有の物件の購入に興味があるお客様がいるので仲介させて下さい・・値段だけでも提示させて下さい・・」というアプローチなんですが、私の経験の範囲内の数十件ですと、ほぼほぼ相場より少し低い買い取り価格をぶつけてきます。

安く仕入れたい物アゲ業者の方にとっては勿論、仲介する立場の場合でも、出来るだけ物件を安く仕入れる方が、簡単に利益を乗せたり、仲介する販売先を見つけられるので楽勝ですね。

完全に情報の非対称性というか、直近の売買相場を把握してないけどキャッシュニーズが急ぎであるオーナーをカモにしようとかかってくるので、本当に売りたい場合は徹底した相見積もりとリアルな相場の把握が重要と思います。

登記情報から金融機関に対する残債を想定し、この売却価格なら、ちょっとはプラス、あるいは少しのマイナスになるから・・まぁ精算して良いかな、と思えそうな下限の値段を探りながら提示してくる姿勢が丸見え。

こうして、安く仕入れて高く売ることで儲ける仕事を生業とする皆さんをただ否定は出来ませんけど、それはプロ同士でやって欲しいですし、基本カモを探す世界とは距離を取りたい。

所有する中古ワンルーム3戸については、次のカモを探すタネ物件とせずに、このまま最後まで出口戦略を超遠景にとって（何なら物件を看取るまで）、この投資の成否を自分の人生を通じて確認しようと思います。

先日、法務局に初めて足を運んで、登記の住所変更手続きと抵当権抹消の手続きをやってきました。

（何となく地味な佇まいの法務局）

一連の手続きは司法書士に頼まなくてはいけないものかと思っていましたが、別に個人で手続きしても良く、手順を確認すると実に簡単そうだったので自分でやってみました。司法書士に依頼した場合の報酬2万円ぐらいも節約となりそうでもあり。

抵当権抹消手続きをするために、自分の場合は登記名義人の住所変更手続きがまず必要で、そのために戸籍の付票を区役所で事前にゲット。予め用意した登記申請書にその場で買った印紙をポンポンと貼り付け、住所変更と抵当権抹消の登記申請書をまとめて提出。印鑑登録証明書も一応持参しましたが、こちらは不要でした。

（提出書類が間違っていなければ、登記完了証と登記識別通知書が後日届くらしいです）

申請書式は法務局のHPからダウンロードして手元のPCで作れば良いですし、ネットで手順を確認しても小一時間で出来る作業。一番面倒なところが法務局への提出でしたが、これも窓口はガラガラで一瞬でした。

でも、こういう事務作業が苦手な人は苦手なんだろうなぁ、、とも。税務署への確定申告や一連の手続きも同じですが、こうしたことが苦になるのであれば士業のプロの手を借りれば良いですし、なんとも感じないのであれば自分でやる方が簡便だし勉強になります。自分は確実に楽しんでいる方です。。

隠れ区分投資家です。なぜ隠れているのかというと・・ぼったくり投資の片棒は担ぎたくないため。。（→隠れ区分投資家）

不動産投資については、ワンルーム3戸を含む5件の区分物件を都内と地方で細々実行中ですが、全体としては幸いにプラスで推移しているものの、2020年に購入したワンルーム1戸は間違いなく採算の悪い問題児。（詳しくは・・→ワンルームマンション投資の現状を自己診断）

本棚の一段は不動産投資関連です。この一列の3倍ぐらいの量を購入して、イマイチだったり、自分が目指さなそうなスタイルの投資本はブックオフ送りに。（→不動産投資のための濫読①）

現在の不動産投資市場は加熱し過ぎというか、物件価格が高過ぎてどれも採算が悪いと思うので、自分のリスク資産のポートフォリオを考えつつ次の作戦を練る時期と考えています。

そういうわけで不動産投資の今後の方針は・・新規投資は当分は見送り、既存物件の投資効率改善を検討の優先に。

一方で金融投資の方は、インデックスの積立投資は継続しつつ、株価暴落の局面を想定して高配当株投資のためのタネ銭（キャッシュ）をチャージ、です。

方針は環境の変化と共に見直すので、2021年6月時点ということで備忘メモ。

投資ポートフォリオの中での現物資産、中古ワンルーム三銃士。

2009年の購入以来の優等生であった物件1号の借主さんがとうとう退去。12年間も住んで頂き有難うございました。

しかし、これまで内装工事や設備更新をしてこなかった分が今回まとめて発生。クロスはほぼ全面を張り替え、エアコンやトイレを完全交換するなど費用が嵩んで総額64万円が発生。

（クロスや床を一新しました）

退去者負担で敷金などで24万円は負担頂いたものの大家負担は40万円。家賃にして5ヶ月分弱ですので痛い出費です。

（エアコンとトイレも新品に、次の方はラッキー）

内装工事を完了させるのに時間を要したので、次の入居者が決まるまでほぼ2ヶ月が空いてしまい家賃収入も2ヶ月の機会損失。お世話になっている管理会社の段取りは今回はイマイチだった気がします。（確かにコロナもある中での繁忙期ではありましたが）

これで物件1号の2021年の予想キャッシュフローは大きくマイナス。累積キャッシュフロー もプラス100万円に後退です。残債については何度か繰り上げ返済を投下して8年後に完済予定。

区分投資についてはこれ以上手を広げない方針に転換しており、今あるものをプラスのままやり切ることに全集中です。（特にワンルームは新築は勿論、中古についても買った瞬間にアウトなものが多数ありますので要注意です。。）

どうも、隠れ区分投資家です。。（→隠れる理由は）

不動産投資の中でも、区分所有（マンションへの投資）はほぼほぼうまくいかない（詐欺まがいも多い）・・というリベ大をはじめとする皆さんの主張に同意しています。というのも自分が既に区分所有のワンルームマンションを3つ持っていて、日々難しさを体感しているためです。

今は、このまま力押しでローン完済までやり切るか、あるいはどこかのラインを失敗と見做し撤退するか・・というプランAとBを並べて脳内検討中です。

簡単に自己診断を書き出しますので、何かの参考になれば。

■ ワンルーム3戸（築20年弱、1K、風呂トイレ別、22m2ほど）
■ 購入時期は、1号が2009年、2号が2009年、3号が2020年
■ 購入価格は、1,580万円、1,450万円、2,000万円（諸費用含）
■ 時価は各戸、1,600〜1,700万円（2020年夏調べ）

この実績を見ての振り返りは、3号は時価1,600〜1,700万円ほどの物件を2,000万円で昨年買ってしまったなぁ・・というもの。（2009年は時価1,200万円ぐらいの物件を1,500万円で買っていますが、相対的な表面利回りは今より良い時期）

■ ローン残債　合計3,400万円（内訳は800+800+1,800）
■ 自己投下資金　累積660万円（頭金＋繰上返済）

■ 年間家賃収入 約300万円（あくまで最大）
■ 2019年までの平均手残り＋30万円（税前）
■ 2020年以降の予想手残り▲30万円（税前）
■ 2009年〜2020年の累積キャッシュフロー  ＋280万円（税前）

2020年に初めての繰り上げ返済を実行し、その際に2009年に購入した1号と2号の返済期間をそれぞれ数年短縮して毎月の支払額を増やしてみました。その結果プラスで推移していたキャッシュフローがマイナスに（意図的に）。

後日、キャッシュフローがマイナスとなる投資などあり得ないよね・・というリベ大の当たり前の考え方も噛み締めて、確かにそうだよなぁ・・と思い、繰り上げ返済によって期間を前倒しするのではなく、期間はそのままに毎月の支払額を下げるべきだったかな・・と反省。（期間を減らす方が元金総額は減りますが）

現時点までの累積キャッシュフロー実績はプラス、3戸目を除けば購入価格より時価もちょい上ですが、売却時に発生する不動産譲渡税を考えると能天気にプラスとは言えない状況。

よって中古ワンルーム3戸に限って言えば、今のところ大失敗とは言えないが（幸いに）、成功していると言えないのが現時点での自己診断です。果たしてどうでしょうか。

確実にプラスと言えるのは2009年度分から自分で確定申告をするようになり色々と実践勉強になったこと。ここは間違い無く価値があった。その上で思うことは、

■ くれぐれも自分で負いきれないリスク（借金）は負わないこと
■ ワンルーム投資は新築は勿論、中古も儲かるとは思わないこと

しばらくは不動産市況も割高が続きそうなので、中古の戸建て情報などを横目で眺めつつ、インデックス（積立投信）や高配当株での資産形成に今はより注力していくつもりです。