この2ヶ月、時間もあったのでじっくり考えました。

（数万円相当の関連書籍も買い込んで濫読）

不動産投資・・色々なやり方がありますが、、自分はチマチマやってみます。そういう意味での中古ワンルームへの区分投資。

チマチマという意味は、どう考えても身の丈以上の大きな負債を負っての勝負はやりたいと思えなかったこと。つまりハイリスクハイリターンなRC一棟投資な世界。

一方で、少額投資のジャンルでは、都心の空き家再生や地方のボロ中古物件とかにもさほど興味が持てなかったこと。空いてる更地投資の話とか、ただただ呆気に取られるだけ。

そう考えると一定の資産性は持ちながら（それなりの立地）、将来でも家賃収入（インカムゲイン）を期待出来る物件を見つけては拾っていく・・というやり方なのかと思います。ミドルリスクスモールリターンでスケールしないけど。

少し都心を離れたぐらいの中古戸建て投資も魅力あるかな・・と思いますが、やはり、とっつきやすいジャンルは中古ワンルーム投資（区分所有）の世界。

ここで3戸目の追加ショットを打って所有物件の残債縮小を高速で進めながら、中古の戸建てやアパートにも出物がないか今後は目を凝らす路線に入りたいと思います。

ここしばらく毎日、楽待と健美家の物件情報を何百件も見てきましたが、ソロソロ決めたいと思います。別に正直不動産の受け売りではありませんが、ほぼほぼ全ての不動産業者の方が自己の利益を最大化しようとしている、つまりカモ探ししていることも良く体感出来ました。

ただ最終的にカモとなって美味しく料理されるかどうかも、シロート投資家次第の部分もあり、このわずかな領域で必死に足掻きたいと思います。（時期によっては誰が買っても勝つ時もあるかもしれませんが、今ではないような）

（前回からの続きです）

何のために不動産投資をしたいのか、この部分をしっかり掘り下げる事が大事だと改めて思いました。

なんとなくの将来不安や、フワッとした不労所得の憧れで始めた結果がかぼちゃの馬車なんでしょうし、よくよく自分自身の動機やゴール設定、取れるリスクを見定めた上で、目標をどこに置くか考える必要があると思います。

自分の場合、現時点での整理は以下。

■ 目的：60歳以降のキャッシュフロー構築
■ 規模：年間300万円（手残りベースで）
■ 前提：60歳時点で負債ゼロ

2009年5月に中古ワンルームマンション投資を始めた時は、年間600万円のキャッシュフロー構築を目指したい・・と大きくでましたが、区分所有をチマチマ積み上げていく手法では難しい。

数ある不動産投資の中では、地方の中古マンション（RC）投資が大きく成功する可能性はあるように感じますが、自分が正しい1棟目を引きあてる自信を持てませんし、1億円規模のローンは身の丈を超えてると思います。

ついでに言うならば脱サラしようとも未だ思ってませんし、資産数億で負債も数億のメガ大家を目指すなんてマッピラ御免。。。

その上で、新築のワンルームマンション投資こそ絶対にやってはいけないと自分にも周囲にもと言い聞かせながら、続く・・・

この1ヶ月半ほど、新コロ対応で忙しい時期も一息ついたのでステイホームで生まれた時間で色々と考えごとや調べごとを。

そのうちの一つが不動産投資について。（きっかけは→不動産投資への興味ふたたび）

手元に2009年5月に開始した中古ワンルームマンション2戸があったこともあり、10年経過時点での投資状況を検証したり（→たまたまラッキー・・）、他のタイプの不動産投資ってどうなんだろう？と関連本を買ったりネットで調べてました。（現在進行形）

不動産投資と一口に言っても、入りやすいワンルームマンション（区分投資）にはじまり、戸建て、アパート、マンションと物件の姿も様々ですし、新築なのか中古なのか、中古でも築浅なのか築古なのか、立地は地方なのか都会なのか・・・融資の取り方、物件管理は・・・などなど。。。

やり方も考え方も様々ありそうですが、自分自身はどう考えて、どう判断・行動していくか、そんなことを考えていました。

もちろん、不動産投資に対してネガティブな意見も同時に集めつつ。投資対象も、普通に株や投資信託、そもそも投資しない、という選択肢もありますし。（流石にそれは選びませんが）

まずは、うまい話には乗らないこと。自分が取れるリスクや身の丈をよく考えてみること。自分を客観視出来るようブログにも記録しながら進めようかと思いまして専用カテゴリー作り。

ここ暫く考えた結果、放置してきた中古ワンルームマンション投資物件2戸に初めての繰上げ返済をすることを決断。

この低金利の時代に・・とか（借りてるのは変動金利です）、手元キャッシュが大事だろ・・とか自分の中では異なる意見もありますが、、

元々の投資目的を見つめ直した結果・・60歳以降のキャッシュフロー創出（日々の生活費の補填）を目指していたんだ、ということを再確認。

まずは65歳で完済予定だったこの2戸を、60歳前までに完済を出来るよう、期間短縮と月々の支払い金額アップとなるように繰上げ返済を実施しました。

月々のキャッシュフローについてはちょいプラスまで下げることで調整。もし今後金利が上昇した際は、期間短縮せず月々の支払額が減るよう追加の繰上げ返済を入れることで支払い金額は再調整するつもり。（キャッシュフローはマイナスにしない原則は守ります）

攻める前に、まずは守りの一手。

複利の力を味方につけ、ここから60歳までの15年の投資戦略を再度練り直しています。狙うはミドルリスク・ミドルリターン。

2009年に中古ワンルームマンション投資に参入致しました。
区分所有というやつです。

ここまで10年経過する中でほぼ放置、不動産投資エリアでは全く次のアクションをとっていなかったのですが、たまたま市場価格を確認する機会が外部からやってきたので状況点検。

きっちり物件ごとには追いかけていなかったキャッシュフロー実績も、記録をひっくり返して仔細に分析した結果、累計のキャッシュフローはそれぞれプラス。有難いことに購入価格より売却可能価格もそれぞれちょいプラス。

2戸合計で、キャッシュフローは10年累積で約300万円のプラス。売却可能価格も購入時点の価格との単純比較で合計でプラス200万円。（正確なキャピタルゲインは減価償却を加味するのでもっとプラス。プラスの分だけ売却時の税金が増えます。。）

10年の間にローン残債も少しずつ減っていることを加味するとなかなかのプラスでした。

しかし、よくよく考えてみるとキャッシュフローがプラスになったのは投資実行時よりも低金利となっただけ。キャピタルゲインについても購入時より不動産市況が上がったのが要因。

どちらも最初から折り込んでいた変化ではないので、言うなれば、たまたまラッキー。これらの変化が逆に触れていたら10年の投資状況も大分と見た目が違うものになったと思います。いつでも中古ワンルームマンション投資に再現性があるかと言うと、正直疑わしい気がします。

そんなわけで今所有している2戸についてはこのままやり切るつもりなんですが、次の一手は同じやり方ではいかんのではないか・・とも考え始めています。

今後、金利が上がる可能性もあれば、今から不動産市況がだだ下がっていく可能性もある。そんな中での一手はどうすべきかと考え開始。