気が付けば1年半が経過した中古ワンルームマンション投資。購入時に頭金を払って以来、固定資産税支払い＆確定申告以外はなかなか存在を意識せず。それもこれも管理会社がしっかりしていればこそ。

（妻が実家でママと合作した白菜のミルフィーユ仕立て）

本日、既存の入居者様が契約更新してくれたとのお知らせ。マンション投資において、空き室は大きなリスク。でも、リスクを取らないとリターンはないんですよね。

リスクを無闇に押さえるのではなく、如何にコントロールしてリターンを得るか。

どうも区分所有でチマチマ買っているだけでは、リスクを取らない分だけリターンも無い気が。。

■　154/200冊

ちょうど1年前ぐらいに踏み出した中古ワンルームマンション投資。名付けて「金持ち父ちゃんプロジェクト」。ほぼ完全放置のまま1年が過ぎましたので、購入後の初年度を検証してみます。

＜収入の部＞　合計　214万円

■　家賃収入（2戸分x12ヶ月)　194万円
■　所得税還付　16万円
■　契約更新　4万円

＜支出の部＞　合計　▲189万円

■　ローン返済　▲142万円
■　管理費支払　▲23万円
■　不動産取得税　▲24万円

年間収支では25万円のキャッシュイン。もともと投資資金（頭金＋事務手数料）が250万円だから・・投資利回りは10％相当？

次年度は所得税還付が無くなり（むしろさらに徴税？）利回りはグッと悪くなりますが、それでも若干のプラスリターン5％程度を維持できる見込み。

塩漬けになっている蕪が取得価格▲28％という目減り状態なので不動産さまさまです。やっぱり面倒くさがりのサラリーマンには不動産投資は向いているのかも。

まずは結婚費用と弟への投資で半減した生活防衛資金の再チャージ。その後は残債の繰上返済を推し進めるか、3戸目の物色を開始するかを要検討です。（そんな資金繰り計画を脳内でシュミレーションしている時が楽しかったり）

2009年5月よりいよいよスタートした中古ワンルーム投資。初めての家賃収入の入金以来、継続して家賃が入ってきてローンが出ていきますが、特にやること無し。

やはり面倒くさがりな自分には向いていますね。仕組みを作ればあとは殆どメンテナンス不要。最初の繰り上げ返済実行まではまだまだ時間がかかりそうですし（＠2年弱？）、3戸目購入に向けて何かしたいなー・・・と思っていたところ、格好の生きた教材が飛び込んできました。

よく会社に突然電話がかかってくる「節税に興味ありませんか？」というアレです。今までは丁寧にガチャ切りしてましたが一体どのような営業をしてくるのかと会ってみることに。

会社名を聞いてネットで調べても、非上場の企業ゆえ業績などの情報は事前に取れず。創業して10年弱程度の比較的若いデベロッパーの営業マンが2人やってきました。現れたのは、いかにも勢いだけで頑張ってます！というオールバックの新人君と、上から下までブランドで決められた20後半～30代とおぼしき「部長」。

いやー、キャバクラのスカウトかと思いました。

やっぱり営業マンの見た目と信用は大事だなぁと、わが身を振り返りつつ反省。彼らの営業のポイントを自分なりの理解でまとめると以下。

■　彼らは自社開発の新築ワンルームマンション（約2,200万円）を売りたい

■　新築物件の魅力は節税効果（但し購入者が相当額を本業で納税しているのが前提）

■　毎月の収支は▲1万円、確定申告後の節税効果で黒字？となる

■　白色申告のやり方についてのアドバイスは素人目にも脱税気味（この時点でアウトです）

■　ネゴ可能幅は約200万円程度の値引き（→約2,000万円に）

■　キャピタルゲイン（物件価格の将来の上昇）は今の時代、見込むものじゃないはず

純粋無垢な顔して（無理ですか？）感心した顔をしながら彼らの営業トークを拝聴。おかげで自分なりに不動産営業への理解が深まりました。（彼らを反面教師として）

やっぱり新築物件は価格の2～3割が販売手数料や広告費として乗っているのは間違いなさそう。いわゆる新築プレミアムというやつです。

しかし、自分は投資用物件を探している訳ですから、別に新築じゃなくて良い訳ですし。そもそも毎月のキャッシュフローが赤字になる投資なんて厭ですよんっと。

ずいぶん一生懸命に営業してもらったので、ちょっぴり悪い気もしますけど、2,000万円もの買い物は簡単にはできません。

不動産投資の師匠のO先輩の助言と、お世話になっている管理会社の受け売りですけれども、都内中古ワンルームマンション、築浅、駅近、実質利回り5～6％狙いで確実にいきたいと思います。

そういえば自分自身がプレミアムも消えた34年モノの中古物件でした！どうりでお買い得な訳だ。。でも、多くの人にとってはやはり新築物件が気になるものなんでしょうねぇ。

どうも、中古ワンルームマンションオーナーです。「金持ちとうちゃんプロジェクト」がいよいよ始動です。

購入した2戸の中古ワンルームからの初めてのお家賃が口座に入って来ました♪管理会社の手数料が引かれて・・約16万円がチャリーンと入金。

そして月末になると、ここから約14万円ほどが管理費やローンの支払いに出金していきます。差額も、来年からは固定資産税の支払いもありますので、実質、残るのはわずか。

入居者の方にはローンの金利支払いプラス若干の元本支払いを手伝ってもらうイメージで、やはり元本をせっせと繰り上げ返済する主役は自分。

まずは生活防衛資金（1年分の生活費）の貯蓄を最優先におくと決めてますので、目標額に到達次第（おそらく2009年末）、繰り上げ原資の確保開始に走ろうかと。

本プロジェクトで考えられる主なリスクは何でしょう。

■　空室リスク→管理会社が一定条件の空室・滞納金保証をつけている

■　金利上昇リスク→これは確かに消えません、でも思ったより影響は軽微かも

■　家賃下落リスク→中古ワンルームに限ればかなり安定している

■　地震倒壊リスク→地震特約ついた保険にはいったけど、、全額は保障されず

■　建物老朽化リスク→鉄筋コンクリート造りの築浅物件を購入

■　管理会社倒産リスク→頼みますよ・・ホントに。。

とまあ色々考えてみても、キリがないので金利の安いうちに返済を進めて。2戸の完済が見えてきたら、サクッと次の物件購入に進みたいと思います。今のところの最大損失額は2,800万円プラス金利。五体満足だったら、たぶん働いて返せるでしょう。

果たして金持ちとうちゃんになれるのか、借金まみれ父ちゃんとなるのか。現時点では父ちゃんになる予定すらありませんが。