「中古ワンルーム投資」カテゴリーアーカイブ

不動産投資セミナー参加

中古ワンルームマンション投資でお世話になっている不動産会社が主催するセミナーに週末参加。お目当てはこの日登壇される大先輩な不動産投資家さんの生のお話を聞きたくて。

(事前アンケートに答えるだけで貰えたスタバカード500円が地味に嬉しい。。)

先輩投資家のお名前は台場史貞さん。現役サラリーマンの頃から著作を出されているので、勿論ペンネームですね。(だって・・ダイバーシティ。。)

リスクをしっかりマネージされながら、約16年で中古ワンルーム16戸に投資。総資産額は2億2千万円、残債(借入金)5,500万円、年間家賃収入1,500万円(ローン返済後の残りは960万円)とは素晴らしい成果です。著作の内容も良くポイントが整理されていて大変参考にさせて頂きました。なので、著作のファンがグリーティングに駆けつけた感じ。

やはり台場さんの成功のポイントは、良い時期に始められて、投資を始める際に4,000万円ほどのまとまった資金をきちんと用意されており、最初の1戸目、2戸目、4戸目を現金購入されたこと、あとはご自身のお考えを信じて、継続して毎年購入を10年間も続けられたこと、が挙げられると思います。

自分の事例と比較しますと、2009年に最初の2戸を購入したのは良かったものの、頭金は十分じゃないのにきちんと繰上げ返済を次年度から開始もせず、更に定期的な買い増しも検討しないで10年間も投資そのものを放置したこと、良いところなしです。

まぁ、過去を後悔しても何も生まれませんので、今から打てる手を着実にうって・・ということで参ります。

物件1号〜中古ワンルーム投資

自分にとっての中古ワンルーム三銃士、物件1号2号3号。まとめてのご紹介ののち、3号と2号の近況について触れてきたのでラストは1号。

(全てイメージ画像)

物件1号は2009年の購入以来ずっと同じ方に入居頂いております。頻繁に入居者が変わってきた物件2号とは大分と違う状況。

最近2年間の契約更新の時期がきたのでどうなるのかな・・と見守っていたのですが、有り難いことに今回も同じ方に契約更新を頂きました。

そろそろエアコンや給湯器の具合が悪くなっていないかなということも気になったりしますが、何かあれば連絡を頂けるとは思うので日々のことは管理会社にお任せです。

購入以来入居された方が変わっていないということは、空室率0%ということですし、家賃も据え置きなので、購入時の想定利回り通りとなっているか、と思いきや、管理費や修繕積立費が購入時より値上げされているため、キャッシュフローは徐々に低下しています。

それでもずっとプラスのキャッシュフローでここまで順調にきたラッキーには、ただただ感謝だと思います。(累計のプラスは10年ちょいで170万円ほど)

物件1号だけに限れば、自己資金140万円に1,440万円の借り入れを受け、途中で繰上げ返済100万円して、キャッシュフローでは170万円を回収。現在の市場売却価格は1,600万円程度で残債は800万円。これを良い投資というのか、地味な投資というのか。

とにかく自分は1号2号3号の行く末をしっかり見守っていきます。(出口戦略なし、朽ち果てるまで追いかける予定)

メンターとの出会い〜中古ワンルーム投資

かれこれ3週間ほど前になりますが、今後の東京での中古ワンルームマンション投資を継続する上で、自分にとってのメンターになって頂けそうな魅力的な方との出会いがありました。

同年代なんですが、完全にこの道では大先輩でもあり、遥か先をいってます。やはり結果を出す方のマインドセット、中途半端な停滞とは無縁なんだよなと心から感服しました。

(個別にお考えも伺いたくて当日鞄に詰めていた関連本)

お会いしたのは今回でまだわずか2回なのですが、何だか今後も楽しくお付き合いを続けさせて頂けるようなイメージが湧いてきて・・なんて勝手に思ってしまいました。

自分が持ち込めるバリューだけはしっかりと用意して、またごく近いうちにご一緒出来れば、と。

初の著作を出すための準備も着々と進めていると伺い、そちらの内容も楽しみなのですが、ネットメディアにインタビューを受けている記事を教えて頂き、、あ、この記事、読んでたわ、、と驚いたり。(匿名なのでその時はすぐに分かりませんでした)

セミリタイアされた方を身近に感じ、また一層、自分自身の未来予想図を具体的に描くきっかけとなりました。

物件2号〜中古ワンルーム投資

少し前に入居者が退去された中古ワンルーム投資の物件2号(→物件1号2号3号)。

クリーニングに合わせ、壁紙を張り替えるなど内装を整え、ついでに少し古びたエアコンも壊れる前に交換致しました。次に入居頂く方も無事に決まったので部屋の様子を実地確認。

間取りは1K、トイレとお風呂が別で占有面積が20m2なので、洋室部分は6畳程度のサイズ。札幌での学生時代の一人暮らしの部屋はもう少し広かったかなぁ、などと遠い記憶を探る。

(後で当時の住まいを調べてみると全体の大きさはほぼ一緒ですが風呂とトイレが同じユニットバスになっている分だけ少し洋室部分が広く、8畳でした。)

(札幌のワンルームには付いていないと思われるエアコン、東京ではマストアイテムですが)

10年保証がついたエアコンは8万円。是非これから10年以上を元気に頑張って欲しいものです。

ルームクリーニングに玄関扉の塗装、壁紙の張り替えやベランダ補修など全体に手を入れて頂きエアコンも交換して30万ちょい。退去時の敷金償却があるので自己負担は23万円ほどに。3ヶ月分の家賃相当でした。

入居者の入れ替わり時に1ヶ月ほど家賃が入らなかったことも合わせると、約4年間入って頂いた入居者の入れ替わり時に4ヶ月分の家賃相当コストが発生したということに。

早速、今後の不動産キャッシュフロー表の毎年の管理修繕予想コストに年1ヶ月分の家賃相当を見込むよう実績をベースに微修正。

未来はある程度楽観的に捉えつつ、不動産キャッシュフローの計算は悲観的に。(辛めにみてた数字が改善すればラッキー)

物件3号〜中古ワンルーム投資

2020年8月から新加入の物件3号。

外壁をはじめとする大規模修繕を最近終えたばかりの端正な外観をたまに確認しに行っています。管理人さんがゴミ捨て場などをしっかり綺麗に管理しているのも3号を気に入った理由の一つ。

今のところはしっかり銀行に抵当権を入れられた状態なので自分の資産ともいえませんが・・10年も経つ頃には、1号、2号に続きフルに資産として働いてもらう予定。(35年は待てません)

その頃には、この街並みはどうなっているだろうか、変わらず活気に溢れているだろうか、などと考えていると、現物への投資ならではの面白さがあるように思います。立地に張る感じ。

これが金融資産の場合、個別株ならまだしも、投資信託の積み立てなどでは、数字を追いかけてはいても、やはり上がり下がりを目で追うだけのように感じます。(相場の動きが意味を持って脳に飛び込んでくるレベルになれば感じ方も違うのでしょうが)

中古ワンルーム投資関連での次のイベントは、足元での2号の内装工事完了確認、来年前半の2号への一部繰上げ返済、来年後半は4号仕入れに向けた頭金積み立て・・と、当面は大きな攻めの予定はないので穏やかに管理と投資準備に注力です。