「中古ワンルーム投資」カテゴリーアーカイブ

メンターとの出会い〜中古ワンルーム投資

かれこれ3週間ほど前になりますが、今後の東京での中古ワンルームマンション投資を継続する上で、自分にとってのメンターになって頂けそうな魅力的な方との出会いがありました。

同年代なんですが、完全にこの道では大先輩でもあり、遥か先をいってます。やはり結果を出す方のマインドセット、中途半端な停滞とは無縁なんだよなと心から感服しました。

(個別にお考えも伺いたくて当日鞄に詰めていた関連本)

お会いしたのは今回でまだわずか2回なのですが、何だか今後も楽しくお付き合いを続けさせて頂けるようなイメージが湧いてきて・・なんて勝手に思ってしまいました。

自分が持ち込めるバリューだけはしっかりと用意して、またごく近いうちにご一緒出来れば、と。

初の著作を出すための準備も着々と進めていると伺い、そちらの内容も楽しみなのですが、ネットメディアにインタビューを受けている記事を教えて頂き、、あ、この記事、読んでたわ、、と驚いたり。(匿名なのでその時はすぐに分かりませんでした)

セミリタイアされた方を身近に感じ、また一層、自分自身の未来予想図を具体的に描くきっかけとなりました。

物件2号〜中古ワンルーム投資

少し前に入居者が退去された中古ワンルーム投資の物件2号(→物件1号2号3号)。

クリーニングに合わせ、壁紙を張り替えるなど内装を整え、ついでに少し古びたエアコンも壊れる前に交換致しました。次に入居頂く方も無事に決まったので部屋の様子を実地確認。

間取りは1K、トイレとお風呂が別で占有面積が20m2なので、洋室部分は6畳程度のサイズ。札幌での学生時代の一人暮らしの部屋はもう少し広かったかなぁ、などと遠い記憶を探る。

(後で当時の住まいを調べてみると全体の大きさはほぼ一緒ですが風呂とトイレが同じユニットバスになっている分だけ少し洋室部分が広く、8畳でした。)

(札幌のワンルームには付いていないと思われるエアコン、東京ではマストアイテムですが)

10年保証がついたエアコンは8万円。是非これから10年以上を元気に頑張って欲しいものです。

ルームクリーニングに玄関扉の塗装、壁紙の張り替えやベランダ補修など全体に手を入れて頂きエアコンも交換して30万ちょい。退去時の敷金償却があるので自己負担は23万円ほどに。3ヶ月分の家賃相当でした。

入居者の入れ替わり時に1ヶ月ほど家賃が入らなかったことも合わせると、約4年間入って頂いた入居者の入れ替わり時に4ヶ月分の家賃相当コストが発生したということに。

早速、今後の不動産キャッシュフロー表の毎年の管理修繕予想コストに年1ヶ月分の家賃相当を見込むよう実績をベースに微修正。

未来はある程度楽観的に捉えつつ、不動産キャッシュフローの計算は悲観的に。(辛めにみてた数字が改善すればラッキー)

物件3号〜中古ワンルーム投資

2020年8月から新加入の物件3号。

外壁をはじめとする大規模修繕を最近終えたばかりの端正な外観をたまに確認しに行っています。管理人さんがゴミ捨て場などをしっかり綺麗に管理しているのも3号を気に入った理由の一つ。

今のところはしっかり銀行に抵当権を入れられた状態なので自分の資産ともいえませんが・・10年も経つ頃には、1号、2号に続きフルに資産として働いてもらう予定。(35年は待てません)

その頃には、この街並みはどうなっているだろうか、変わらず活気に溢れているだろうか、などと考えていると、現物への投資ならではの面白さがあるように思います。立地に張る感じ。

これが金融資産の場合、個別株ならまだしも、投資信託の積み立てなどでは、数字を追いかけてはいても、やはり上がり下がりを目で追うだけのように感じます。(相場の動きが意味を持って脳に飛び込んでくるレベルになれば感じ方も違うのでしょうが)

中古ワンルーム投資関連での次のイベントは、足元での2号の内装工事完了確認、来年前半の2号への一部繰上げ返済、来年後半は4号仕入れに向けた頭金積み立て・・と、当面は大きな攻めの予定はないので穏やかに管理と投資準備に注力です。

物件1号2号3号〜中古ワンルーム投資

いよいよ8月から物件3号が新加入して費用などの帳簿付けも始動開始致しました(→負債アップ)。

と思ったら物件2号の入居者様から退去通知が。これまで4年半程住んで頂けたことに大感謝です。

(数年前の物件2号の様子ですが、現在はどんな状況でしょう?)

物件1号は大田区、物件2号は文京区、そして物件3号は再び大田区に立地するワンルーム物件です。こうした入居者が変わるタイミングでしっかりと清掃や修繕・可能な限りのメンテナンスもして物件価値が下がらないように出来ればと思います。

家賃を再設定出来るのも入居者が変わるタイミングぐらいなのですが(賃貸契約が継続更新している間は家賃は変えられず)、周辺の家賃相場を見ながらということになります。

大家の立場からすれば目先の家賃は高いに越したことはないのですが、周辺相場より高すぎるとサステナブルじゃないですし、長く住んで頂けない気もするので、松竹梅の竹ぐらい、現在の8万円代の値付けでいいかなと今は考えています。

とにかく最初の物件価格が高すぎではないか、これに尽きると思います。(そういう意味では物件3号が少々心配です)

家賃の相場観〜中古ワンルーム投資

通勤や買い物の際に地元の商店街をぶらつきながら、時間があれば不動産屋さんの物件紹介の表示を眺めています。

ワンルームマンション投資に取り組むなら、結局、その部屋、家賃いくらで借りる人がいるの?というところが表面利回りの全てですので。相場観をもっておく必要があると思います。

立地、築年数、部屋の広さや設備、どういう要素で相場は形成されるのか、そこに歪みはあるのかどうか。

そもそも働いている人を狙っているのか、学生を狙っているのかで同じエリア内でも少々違ったり。

自分自身がワンルームに住んだ経験は20数年前の学生時代しかなく、札幌市内の学生向け物件相場は東京都内とはかけ離れているので感覚を修正しなくてはいけないという点も。

(一見お得な家賃に見えても、小さく書かれた共益費が結構かかる罠、いやテクニックがあったり)