「中古ワンルームマンション投資」カテゴリーアーカイブ

不動産投資のための濫読②

前回からの続き。

不動産投資の幅を感じるのにお勧めな2冊がこちら。

著者の小嶌さんがとにかく破天荒にて、読み物として面白いです。ご自身が進んでいった方向が100万円以下で買った廃屋同然の物件をリフォームする廃屋再生投資ですが、これはなかなかハードルが高い選択肢だと思います。だからこそ成功した時にはハイリターンになりえるのだとも納得。

いずれ自分も現金でボロい戸建てやアパートを購入し再生に取り組んでみたい・・とバケットリストに放り込みました。

こちらは廃屋どころか空き地。著者の加藤さんは現金で買った更地を賃貸に出す・・というとんがった不動産投資の境地にたどり着枯れました。勿論、一軒家やアパート、商業ビルを複数所有されており、更地だけで最初からやっていける訳ではないです。文章が面白いのでもう一冊ぐらい他著作を買ってみます。

ここらで反対意見、不動産投資ってどうなの?そもそもやめた方がいいんじゃない?という意見も傾聴。

新築シェアハウスのかぼちゃの馬車で名を馳せたスマートデイズが民事更生法を申請したのは2018年4月。被害者の中には不動産投資経験者が結構な数含まれており他人事ではなくゾッとしました。高値づかみ、サブリースの罠など不動産ならぬ負動産の特徴が満載です。

その他、あまり特筆すべき点を感じず、おすすめには至らない濫読本達はタイトルだけログしときます。

最後のふんどし王子だけはちょっと面白かったかも。

不動産投資のための濫読①

5月下旬に不動産投資への興味を再び引き立てるきっかけがあり、6月はその興味を存分に満たすべく不動産投資本を濫読投下。

まずは「もふもふ不動産」のもふさんのお勧め本から幾つか手に取ってみました。

著者の鈴木さんは2013年に地方でRC一棟マンションを購入されたところから不動産投資開始。丁寧に基本から不動産投資にまつわるイロハを整理してくれており、教科書と呼ぶにふさわしい内容。自己資金を物件価格の20%程度は必要と考えられているところなどに堅実さを感じます。

こちらも良本。ただ、最初から一棟アパートです、と言い切る流れに乗れるかどうか。安定しているからといって20年かけて都心で区分所有のワンルームマンション数室を手に入れて、無借金で年間家賃収入300万円が出来て良かったね・・と言えますか?という整理。(別にそれでもいい気がするけど、、)

著者の石原さんが見つけられたような利回り20%以上の地方か都心の築古アパートが見つかるか、という再現性が気になります。ただ、投資を始める前にまず戦略目的を策定すべしとなどの重要なキーワードが満載。なんとなく始めたことがうまくいくはずはありません。

著者の田中さんの投資の軌跡が物件の積算価格の重要さの理解につながる良本。地元への集中投資から地方に進出されていく経緯なども、ターゲットをどう置くのかという戦略立案で考えさせられます。

こちらは中古ではなく新築のアパートやRCマンション一棟投資を勧める本。内容の書き振りは丁寧かつ誠実な印象を受けます。中古の区分ワンルームや戸建てについては、レバレッジが効かずあまり儲からないのでお勧めしないが、損をした時の影響も比較的少ないので慎重にやりたい人はそれでも良い、との記述あり。

税理士の著者がキャッシュフローに拘って整理した一冊。後半では法人化や消費税還付まで解説されていますが、自分にはまだ関係のない話のようです。前半が非常に示唆にとんでおり面白いのでお勧めです。

まずは不動産投資本濫読の入り口として一棟投資に特に興味がある方にお勧め出来そうな5冊の紹介となりました。あと10数冊ありますが、イマイチだったのは省きながら続けます。

チマチマやります〜不動産投資

この2ヶ月、時間もあったのでじっくり考えました。

(数万円相当の関連書籍も買い込んで濫読)

不動産投資・・色々なやり方がありますが、、自分はチマチマやってみます。そういう意味での中古ワンルームマンション投資。

チマチマという意味は、どう考えても身の丈以上の大きな負債を負っての勝負はやりたいと思えなかったこと。つまりハイリスクハイリターンなRC一棟投資な世界。

一方で、少額投資のジャンルでは、都心の空き家再生や地方のボロ中古物件とかにもさほど興味が持てなかったこと。空いてる更地投資の話とか、ただただ呆気に取られるだけ。

そう考えると一定の資産性は持ちながら(それなりの立地)、将来でも家賃収入(インカムゲイン)を期待出来る物件を見つけては拾っていく・・というやり方なのかと思います。ミドルリスクスモールリターンでスケールしないけど。

少し都心を離れたぐらいの中古戸建て投資も魅力あるかな・・と思いましたが、やはり、とっつきやすいジャンルは中古ワンルーム投資(区分所有)の世界。

ここで3戸目の追加ショットを打って所有物件の残債縮小を高速で進めながら、中古戸建てやアパートにも出物がないか今後は目を凝らす路線に入りたいと思います。

ここしばらく毎日、楽待と健美家の物件情報を何百件も見てきましたが、ソロソロ決めたいと思います。別に正直不動産の受け売りではありませんが、ほぼほぼ全ての不動産業者の方が自己の利益を最大化しようとしている、つまりカモ探ししていることも良く体感出来ました。

ただ最終的にカモとなって美味しく料理されるかどうかも、シロート投資家次第の部分もあり、このわずかな領域で必死に足掻きたいと思います。(時期によっては誰が買っても勝つ時もあるかもしれませんが、今ではないような)

目標をどこに置くか〜不動産投資

前回からの続きです

何のために不動産投資をしたいのか、この部分をしっかり掘り下げる事が大事だと改めて思いました。

なんとなくの将来不安や、フワッとした不労所得の憧れで始めた結果がかぼちゃの馬車なんでしょうし、よくよく自分自身の動機やゴール設定、取れるリスクを見定めた上で、目標をどこに置くか考える必要があると思います。

自分の場合、現時点での整理は以下。

■ 目的:60歳以降のキャッシュフロー構築
■ 規模:年間300万円(手残りベースで)
■ 前提:60歳(ないし65歳)時点で負債ゼロ

2009年5月に中古ワンルームマンション投資を始めた時は、年間600万円のキャッシュフロー構築を目指したい・・と大きくでましたが、区分所有をチマチマ積み上げていく手法では難しい。

数ある不動産投資の中では、地方の中古マンション(RC)投資が大きく成功する可能性はあるように感じますが、自分が正しい1棟目を引きあてる自信を持てませんし、1億円規模のローンは身の丈を超えてると思います。

ついでに言うならば脱サラしようとも未だ思ってませんし、資産数億で負債も数億のメガ大家を目指すなんてマッピラ御免。。。

その上で、新築ワンルームマンション投資こそ絶対にやってはいけない!と言い聞かせながら、続く・・・

再始動します〜不動産投資

この1ヶ月半ほど、新コロ対応で忙しい時期も一息ついたのでステイホームで生まれた時間で色々と考えごとや調べごとを。

そのうちの一つが不動産投資について。(きっかけは→不動産投資への興味ふたたび

手元に2009年5月に開始した中古ワンルームマンション2戸があったこともあり、10年経過時点での投資状況を検証したり(→たまたまラッキー・・)、他のタイプの不動産投資ってどうなんだろう?と関連本を買ったりネットで調べてました。(現在進行形)

不動産投資と一口に言っても、入りやすいワンルームマンション(区分投資)にはじまり、戸建て、アパート、マンションと物件の姿も様々ですし、新築なのか中古なのか、中古でも築浅なのか築古なのか、立地は地方なのか都会なのか・・・融資の取り方、物件管理は・・・などなど。。。

やり方も考え方も様々ありそうですが、自分自身はどう考えて、どう判断・行動していくか、そんなことを考えていました。

もちろん、不動産投資に対してネガティブな意見も同時に集めつつ。投資対象も、普通に株や投資信託、そもそも投資しない、という選択肢もありますし。(流石にそれは選びませんが)

まずは、うまい話には乗らないこと。自分が取れるリスクや身の丈をよく考えてみること。自分を客観視出来るようブログにも記録しながら進めようかと思いまして専用カテゴリー作り。